池袋急行26分の整然とした住宅街。駅前では投資法人が争う稀少商業地
住宅地の地価は全件で前年比+3〜+4%の上昇が定着し、ふじみ野駅前商業地は供給が限られ投資法人が参入するほど需要が供給を上回る状態が継続。一方、市内取引件数は3年連続減少し、賃料は地価に見合う水準に未達のまま。2026年Brillia City 708戸の入居進行と令和7年公表の立地適正化計画が次の需給の節目。
エリアの見通し年表
立地適正化計画を公表。駅周辺へのコンパクトシティ政策が本格始動。
Brillia City ふじみ野（全708戸）の入居が進行。街区の評価を確認。
上福岡駅周辺 都市再生整備計画が進捗。西公民館改修・アクセス改善。
人口ピーク（2030年頃）に向けた最終局面。実需が最も厚い時期。
人口ピークアウト。開発効果が価格に織り込まれた段階で、需給動向を改めて確認する時期にあたる。
立地適正化計画を公表。駅周辺へのコンパクトシティ政策が本格始動。
Brillia City ふじみ野（全708戸）の入居が進行。街区の評価を確認。
上福岡駅周辺 都市再生整備計画が進捗。西公民館改修・アクセス改善。
人口ピーク（2030年頃）に向けた最終局面。実需が最も厚い時期。
人口ピークアウト。開発効果が価格に織り込まれた段階で、需給動向を改めて確認する時期にあたる。
買う理由（6）
池袋まで急行26分。都心直結の通勤利便性
公示地価22.8万円/m2。都心近郊では割安水準
Brillia City全708戸の大規模開発が進行
2030年まで人口増加トレンドが続く
立地適正化計画でコンパクトシティ化を推進
上福岡駅周辺の都市再生整備が進行中
買わない理由（4）
地価上昇率（前年比）+3.65%は穏やか。キャピタルゲインに限界
郊外ゆえに金利上昇の影響を受けやすい
荒川・新河岸川の洪水リスク
2030年以降の人口減少リスク
人口の未来（ふじみ野）
駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は105（増加傾向）。 高齢化率も全国より9.1pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は28,095人（2025）→24,473人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（ふじみ野）
ふじみ野市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は35.3%と全国より2.7pt低い。10年の変化は+6.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は30.3%と全国より5.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.1%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（ふじみ野市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主買い手の需要層不動産ファンドエリア性格郊外のベッドタウンエリア性格駅前の繁華街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は東武東上線沿線で、概ねふじみ野市・富士見市・三芳町・川越市の住宅地域。需要者の中心は東武東上線沿線居住者で自己居住目的が中心、圏域外からの転入者も比較的多い。中心価格帯は急行停車駅徒歩圏で土地150〜160㎡で4,000万円台後半〜5,000万円台前半・新築戸建5,000万円台、駅遠の区画整理済地域・上福岡駅徒歩圏で土地150㎡で2,000〜3,000万円・新築戸建3,000〜4,500万円程度。商業地は東上線沿線の川越市〜和光市の駅前商業地が圏域で、自己利用法人・投資法人が需要者、ふじみ野駅前は供給少なく取引価格過熱傾向。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み住環境良好マクロ感応性安定一般的要因は景気の緩やかな回復、ふじみ野市・富士見市・川越市の住宅地・商業地ともに上昇傾向で推移、海外景気の下振れ・物価上昇・金融資本市場変動等のリスクで先行き不透明感が強い、市内取引件数は3年連続で減少、市場には幾分高止まり感ありといった言及。地域要因では区画整理事業施行済地域での環境良好、上福岡駅周辺の大型商業施設閉店と市役所周辺の大規模マンション開発・大型商業施設開店が周辺地価上昇要因として明示。変動率は住宅地で年+3.0〜+4.0%が中心で安定的、商業地は+3.4〜+4.3%。新川崎・川崎・茅ケ崎と比較すると上昇率は控えめ。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 15 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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