329床の救命救急センターが駅南の調整区域を動かすが、人口は2045年に約3割減る
加須市の地価は10年で-3.34%と下落が続き、2025年も前年比-0.34%だった。2022年に済生会加須病院(329床・県内11番目の救命救急センター)が移転開院し、2023年12月には同院を核とする加須駅南側の市街化調整区域のまちづくり構想が策定された。ただし構想は完了目標年が未公表で、人口は2020年比で2045年までに28.7%減る推計にある。
エリアの見通し年表
優先的まちづくりゾーンで民間事業者へのサウンディングが進む段階。事業スケジュールと完了目標年は未公表
社人研推計では2020年比で人口が28.7%減の約8.0万人に至る見通し
優先的まちづくりゾーンで民間事業者へのサウンディングが進む段階。事業スケジュールと完了目標年は未公表
社人研推計では2020年比で人口が28.7%減の約8.0万人に至る見通し
買う理由（4）
329床の救命救急センターが2022年に開院し医療インフラが一段上がった
病院を核とする駅南まちづくり構想で市街化調整区域に整備方針が示された
11か所・約416haの工業団地に約260社が立地し東北道加須ICに接する
自然減が続く一方で転入超過が維持されている
買わない理由（4）
人口は2020年比で2045年までに28.7%減る推計にある
地価は10年間ほぼ毎年下落し2025年も前年比-0.34%だった
高齢化率31.5%で自然減が年800人規模に達している
まちづくり構想は完了目標年が未公表で事業化の確度が読めない
人口の未来（加須）
駅中心から半径1km・45メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は76（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.0pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は4,523人（2025）→2,996人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（加須）
加須市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は27.0%と全国より11.0pt低い。10年の変化は+8.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は29.9%と全国より4.9pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（加須市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は加須市及び隣接する羽生・久喜・鴻巣市の東武伊勢崎線沿線に設定される例が大半。住宅地の需要者は市内在住・在勤の一次取得者が中心で、150~200㎡・600~1000万円程度の土地、2000万円台前半の新築戸建が取引の中心である。市街化調整区域の割安な宅地との競合により市街化区域の需給は弱含みで推移し、駅接近性が劣る地域ほど需要は限定的となる。郊外の農家集落地は地縁ある個人の自己使用取引が中心で賃貸・投資需要は乏しい。商業地は旧街道沿いの中心商業地(空き店舗増加・郊外流出)と国道沿いのロードサイド型商業地に分かれ、いずれも取引事例が少なく中心価格帯を見出しにくいと複数の鑑定士が指摘している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好マクロ感応性安定一般的要因では加須市・羽生市とも総人口はほぼ横這い~微減、生産年齢人口は減少傾向にあり、住宅着工件数(特に分譲)の減少が繰り返し指摘される。地域要因では市街化調整区域内の物件との競合が住宅地の弱含み要因として共通して挙げられ、駅接近性の劣る地域ほど需要低下が顕著となる。商業地では大型商業施設への顧客流出や電子商取引の進展による中心商業地の物販機能低下が指摘される。個別的要因の変動はほとんどの地点で「なし」とされ、年間変動率は多くの地点で-0.2%~-1.3%程度の下落となり、一部の地点のみ横ばいにとどまっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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