県南高騰の受け皿、東口マンション建設が動く。賃貸市場は構造的に未熟。
久喜駅近傍は住宅地の地価が年間変動率+0.9%で需給が堅調な一方、鷲宮・幸手方面は同-0.2〜-0.5%と二極化が進行。賃貸収益価格は比準価格を大幅に下回り収益還元法を非適用とした地点が多数。東口の高層マンション建設・計画道路の延伸が近中期の材料だが、2050年の人口12万人見込みと水害リスクの顕在化が長期の重石。
エリアの見通し年表
人口減少が継続（15年連続）。駅前商業施設の撤退・空き店舗が散見され始める局面。賃貸空室率21.6%は高止まり。
駅前再整備や市街地活性化の取り組みが具体化するか否かの判断分岐点。市の投資動向が具体化するかを継続確認する局面。
東武スカイツリーライン・宇都宮線の利便性が維持される間は実需底値を支える。
人口減少の加速に伴い流動性低下が顕在化するリスクがある局面。築古物件は流動性がさらに低下しやすい傾向がある。
人口減少が継続（15年連続）。駅前商業施設の撤退・空き店舗が散見され始める局面。賃貸空室率21.6%は高止まり。
駅前再整備や市街地活性化の取り組みが具体化するか否かの判断分岐点。市の投資動向が具体化するかを継続確認する局面。
東武スカイツリーライン・宇都宮線の利便性が維持される間は実需底値を支える。
人口減少の加速に伴い流動性低下が顕在化するリスクがある局面。築古物件は流動性がさらに低下しやすい傾向がある。
買う理由（4）
JR宇都宮線・東武伊勢崎線の乗換拠点
地価が10年横ばいで購入コストが低い
生活インフラが充実した成熟都市
工業地の底堅い需要
買わない理由（4）
賃貸空室率21.6%——借家の5戸に1戸超が空き
人口が15年連続減少・2050年に12万人まで縮小予測
10年で地価ほぼ横ばい（-1%）——資産増加が見込めない
新幹線停車の悲願は具体化せず
人口の未来（久喜）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は80（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.9pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,213人（2025）→5,747人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（久喜）
久喜市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.3%と全国より8.7pt低い。10年の変化は+7.2ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は30.1%と全国より5.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（久喜市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR宇都宮線・東武伊勢崎線沿線の久喜市を中心に周辺市町（白岡・幸手・宮代・杉戸等）を含む広域圏と複数の鑑定士が認定している。住宅地の主たる需要者は都心・県南に通勤する地縁性のある一次取得者で、近年は県南の物件価格高騰を受け圏外からの転入も散見されるようになった。特にJR久喜駅徒歩圏の住宅地は出物が少なく需給が堅調で、土地1,500〜2,100万円・新築戸建3,000〜3,700万円程度が取引の中心帯と複数地点で言及されている。一方、鷲宮地区・市街化調整区域内では市場化調整区域の割安物件との競合や利便性の劣後から需給がやや弱含みで推移してきた。商業地は久喜駅直近が希少性から底堅い一方、郊外路線商業地では空き店舗も散見され商況はやや低迷している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数強み利便性高マクロ感応性景気感応高複数の鑑定士が共通して挙げた一般的要因は、円安等に起因する建築費の高騰・外国人投資家による都心部不動産投資の増加・米国政策動向や中東情勢・金融市場の変動への留意。久喜市の総人口については「ほぼ横這い」と表現する鑑定士と「増加に転じた（+0.2%）」と表現する鑑定士が混在しており、地域によりニュアンスが異なる。住宅地の変動率は久喜駅近傍で年率+0.8〜+0.9%のプラスが記録された一方、鷲宮地区・幸手方面では-0.2〜-0.5%とマイナスが継続している。商業地の久喜駅至近は+0.5〜+0.8%と上昇を維持。地球温暖化による水害リスク意識の高まりが久喜北部一部地区の需要に影響し始めているとの指摘が複数件あった。また、東武線沿線の旧鷲宮町エリアでは不動産市場の二極化（JR沿線優位・東武沿線劣後）が進んでいるとの複数の鑑定士による言及があった。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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