さいたま市が副都心と定めた駅だが、街を動かしているのは大宮側の材料。

同一需給圏はJR高崎線・川越線・東北線・埼玉新都市交通伊奈線沿線を中心に、さいたま市北区・見沼区・大宮区・西区にまたがる広域の住宅地域。需要者の中心は市内・周辺市在住の一次取得者層で、値ごろ感から都内からの転入希望者もみられる。供給はミニ開発が中心で大規模分譲は少ない。宮原・土呂・東大宮など各駅徒歩圏では住宅需要が堅調で地価は上昇基調、駅徒歩圏外の郊外部では需要はやや弱いながらも緩やかな上昇が続く。商業地は宮原駅前・土呂駅前など近隣型店舗中心で繁華性は限定的、新大宮バイパス沿いは法人のロードサイド出店需要が中心である。土地の中心価格帯は住宅地で概ね120~200平米・1500万円台~5000万円台、新築戸建は3000万円台~8000万円台と地点により幅が大きい。

一般的要因として、景気は緩やかな回復基調にあり雇用・所得環境の改善が住宅需要を下支えする一方、物価上昇や金融政策動向、米国の政策動向など先行き不透明感への留意も繰り返し言及される。さいたま市北区・見沼区の人口は微増、高齢化率も微増から見沼区では市平均より高い水準にある。土地取引件数は前年同期比で増加傾向とされる地点が多い。地域要因はほとんどの地点で「特段の変動なし」とされ、既存の住宅・商業地域としての熟成度の高さを反映する。個別的要因の変動も総じてなしとされる。新大宮バイパス沿いは新大宮上尾道路整備に伴う用地買収が継続中である点が特徴的な変動要因として挙げられる。年間変動率はおおむね+1.6%~+4.1%の範囲で、駅徒歩圏や希少性の高い地点ほど上昇率が大きい傾向にある。