渋沢栄一の地元・深谷市の地価は10年ほぼ横ばい。花園ICの大型商業は市を潤すが駅から約8km離れる。
深谷はJR高崎線で都心へ直通する埼玉北部の中核都市で、花園ICに三菱地所のアウトレットが開業し2026年にはコストコの開業も予定される。新一万円札の渋沢栄一の地元として観光の後押しもある。ただし公示地価は10年で+5%と横ばい圏にとどまり、市の人口は社人研推計で2020年比2050年に-22.9%減る見通し。大型商業の集積は駅前と離れた花園IC周辺に偏る点も割り引いて見る必要がある。
エリアの見通し年表
コストコ花園倉庫店が2025年5月に着工。花園IC拠点の商業集積がさらに拡大する。
コストコ花園が開業予定（前半）。ふかや花園プレミアム・アウトレットと合わせ花園IC周辺の集客が一段と増える。
アグリテック集積戦略（DEEP VALLEY）による農×先端産業の企業誘致が継続。産業基盤づくりが進む局面。
深谷市の人口減少と高齢化が進む見通し。賃貸需要の縮小に注意。
コストコ花園倉庫店が2025年5月に着工。花園IC拠点の商業集積がさらに拡大する。
コストコ花園が開業予定（前半）。ふかや花園プレミアム・アウトレットと合わせ花園IC周辺の集客が一段と増える。
アグリテック集積戦略（DEEP VALLEY）による農×先端産業の企業誘致が継続。産業基盤づくりが進む局面。
深谷市の人口減少と高齢化が進む見通し。賃貸需要の縮小に注意。
買う理由（5）
花園ICに三菱地所のアウトレット、2026年にコストコ開業予定
JR高崎線・上野東京ライン・湘南新宿ラインで都心へ直通
新一万円札の渋沢栄一の地元という観光・知名度の後押し
深谷市の公示地価は10年ほぼ横ばいで下落していない
アグリテック集積戦略（DEEP VALLEY）で企業誘致を推進
買わない理由（5）
深谷市の人口は2025年に約14.1万人、2050年に-22.9%の推計
深谷市の地価は10年ほぼ横ばいで上昇の勢いが弱い
花園ICの大型商業は深谷駅から約8km離れている
利根川・荒川・小山川の洪水浸水想定
高齢化率41%見通しと賃貸空室率19.9%
人口の未来（深谷）
駅中心から半径1km・51メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は79（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.4pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,514人（2025）→5,704人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（深谷）
深谷市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は27.8%と全国より10.2pt低い。10年の変化は+6.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は30.3%と全国より5.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（深谷市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率11.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏はJR高崎線沿線の深谷駅・岡部駅・籠原駅・本庄駅や秩父鉄道武川駅・永田駅の各駅勢圏に分かれ、需要者は深谷市を中心に熊谷市・本庄市等周辺市町に居住する30代後半~40代の一次取得者が大半を占める。駅徒歩圏や区画整理済の住宅地は底堅い需要で新築戸建2500~3000万円台が中心価格帯だが、市街化調整区域や最寄駅から離れた地域は農地も混在し需給がやや低水準にとどまる。商業地は郊外型大型店に顧客を奪われ旧来からの中心市街地は繁華性が低下する一方、国道17号沿いの路線商業地や上柴町のアリオ深谷周辺では出店需要が比較的堅調に推移している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性安定深谷市・熊谷市・本庄市とも総人口は減少傾向だが世帯数は増加、高齢化率は県平均より高く上昇が続いている。新設住宅着工戸数は前年同期比で減少する地点が多い一方、土地取引件数はやや増加傾向で推移している。地域要因は多くの地点で「特段の変動なし」とされるが、深谷駅や籠原駅の徒歩圏住宅地は生活利便性の高さから地価がやや上昇し、区画整理進行中の国済寺地区や籠原駅勢圏(熊谷市側)でも上昇が確認できる。一方、市街化調整区域の農家集落や駅から離れた住宅地では環境要因の劣位が指摘され地価は下落傾向にあり、地域要因比較では交通・接近がマイナス評価となる地点が目立つ。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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