地価は2017年を底に緩やかな回復基調、一方で人口減少と若年層流出が続く
熊谷市の公示地価は2017年を底に小幅な上昇に転じ、2025年は前年比+0.60%。ただし地価は10年前とほぼ同水準にとどまり、長期の伸びは乏しい。人口は2025年時点で約19.1万人と減少局面にあり、20〜30代の転出超過が続く。上越・北陸新幹線で東京駅まで約39分の速達性と、立地適正化計画によるコンパクト化が下支え。荒川・利根川に挟まれた低地の水害リスクと猛暑ブランドが重しとなる。
エリアの見通し年表
公示地価は前年比+0.75%と小幅な上昇が続く見込み。急騰・急落いずれの兆しも乏しい横ばい圏。
立地適正化計画（2022年策定）の居住誘導区域の内外で、資産価値と流動性の二極化が進む可能性。
人口ビジョンでも減少局面が続き、生産年齢人口が縮小。賃貸需要の先細りに注意が必要。
高齢化率の上昇と世帯数の減少が本格化し、駅遠・区域外エリアの空室リスクが高まる。
公示地価は前年比+0.75%と小幅な上昇が続く見込み。急騰・急落いずれの兆しも乏しい横ばい圏。
立地適正化計画（2022年策定）の居住誘導区域の内外で、資産価値と流動性の二極化が進む可能性。
人口ビジョンでも減少局面が続き、生産年齢人口が縮小。賃貸需要の先細りに注意が必要。
高齢化率の上昇と世帯数の減少が本格化し、駅遠・区域外エリアの空室リスクが高まる。
買う理由（4）
上越・北陸新幹線で東京駅まで約39分の速達性
熊谷駅周辺の公示地価が平均6.79万円/m2と参入コストが低い
市東部で産業・物流の企業誘致が進む
立地適正化計画でコンパクト化を推進
買わない理由（4）
人口は減少局面で20〜30代の転出超過が続く
地価は10年前とほぼ同水準で長期的な資産価値の伸びが乏しい
荒川・利根川に挟まれた低地で水害リスクを抱える
居住誘導区域外は流動性・資産価値の低下リスク
人口の未来（熊谷）
駅中心から半径1km・42メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は83（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.9pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は10,477人（2025）→7,173人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（熊谷）
熊谷市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は30.7%と全国より7.3pt低い。10年の変化は+5.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は29.0%と全国より4.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（熊谷市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率14.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏はJR高崎線の熊谷駅・籠原駅・行田駅勢圏で、需要者は熊谷市・行田市及び周辺市町に居住する30～40代の一次取得者が中心と複数の鑑定士が指摘する。熊谷駅・籠原駅の徒歩圏や土地区画整理済みの住宅地は居住環境が良好で需要が堅調だが、荒川右岸や市街化調整区域の農家集落地域、行田市郊外の秩父鉄道沿線では宅地需要が弱く価格帯も低めである。商業地では熊谷駅前の繁華性が評価される一方、郊外型大型店やショッピングモールとの競合で店舗・事務所の賃借需要は低迷しているとの指摘が多数の地点で共通する。ラグビーロードや第2北大通線沿いなど幹線道路沿いの路線商業地は発展途上と位置づけられている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性金利感応高一般的要因では、熊谷市・行田市ともに総人口の減少と世帯数の微増、高齢化率の上昇が共通して指摘される。土地取引件数はほぼ横ばい、新設住宅着工戸数は前年同期比で減少傾向にあるとの記載が多数の地点で見られる。地域要因は大半の地点で「特段の変動なし」とされる中、区画整理事業の進捗や未利用地の宅地化、第2北大通線の全面開通による沿道への出店増加、上熊谷駅前商店街の住宅・アパートへの転用進行などが個別の変化として挙げられている。個別的要因は多くの地点で「変動なし」と記載され、地点固有の突出した動きは少ない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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