30年続く
さいたま市が
エリアの見通し年表
第8-2街区の市街地再開発準備組合が、拡大後の約2.0ha区域で都市計画決定に向けた検討を継続。第7-1街区（約5.2ha）は地権者向けまちづくり勉強会の段階にとどまる。
第8-2街区の都市計画決定・組合設立の可否が見えてくる時期。事業協力者（東急不動産・東京建物・住友不動産）の関与度が判断材料になる。
第8-2街区が計画どおり進めば、都市計画道路（内谷別所線・武蔵浦和駅東口2号線）の整備とJR北口改札の新設が具体化し、駅東側の歩行者動線が変わる。
第8-2街区の完成後、駅前タワーマンションの新規供給余地は第7-1街区を残すのみとなる。既存タワーマンションは築20〜30年に入り、大規模修繕の負担が管理費・修繕積立金に反映される。
将来推計人口メッシュ（2020年国勢調査ベース）では、武蔵浦和駅を中心とする半径1km圏の人口は2040〜2045年にピークを迎え、その後は緩やかな減少に転じる見通し。高齢化率は2025年の18.2%から2040年に26.4%へ上昇する。
第8-2街区の市街地再開発準備組合が、拡大後の約2.0ha区域で都市計画決定に向けた検討を継続。第7-1街区（約5.2ha）は地権者向けまちづくり勉強会の段階にとどまる。
第8-2街区の都市計画決定・組合設立の可否が見えてくる時期。事業協力者（東急不動産・東京建物・住友不動産）の関与度が判断材料になる。
第8-2街区が計画どおり進めば、都市計画道路（内谷別所線・武蔵浦和駅東口2号線）の整備とJR北口改札の新設が具体化し、駅東側の歩行者動線が変わる。
第8-2街区の完成後、駅前タワーマンションの新規供給余地は第7-1街区を残すのみとなる。既存タワーマンションは築20〜30年に入り、大規模修繕の負担が管理費・修繕積立金に反映される。
将来推計人口メッシュ（2020年国勢調査ベース）では、武蔵浦和駅を中心とする半径1km圏の人口は2040〜2045年にピークを迎え、その後は緩やかな減少に転じる見通し。高齢化率は2025年の18.2%から2040年に26.4%へ上昇する。
買う理由（7）
武蔵浦和駅周辺はさいたま市の副都心に位置づけられ、市街地再開発事業が30年にわたり継続している
第8-2街区の再開発検討区域が2025年11月に約1.8haから約2.0haへ拡大した
JR東日本が武蔵浦和駅の北口改札新設の検討に着手する意向を示した
埼京線・武蔵野線の2路線が交差し、都心方面へのアクセスが確保されている
さいたま市南区の人口はさいたま市10区で最多で、増加が続いている
駅直結の複合施設でエリアマネジメント組織が稼働している
さいたま市が2026年3月31日に立地適正化計画を策定し、届出制度の運用を開始した
買わない理由（5）
第7-1街区（約5.2ha）は都市計画道路の決定から40年以上たっても勉強会の段階にとどまる
駅前の住宅ストックがタワーマンションに集中している
鴻沼川・鴨川の洪水と内水氾濫の浸水想定区域が駅周辺に及ぶ
第8-2街区は2018年度の準備組合設立から検討段階が続いている
既存の再開発タワーマンションが築年数を重ね、修繕負担が上がる段階に入る
人口の未来（武蔵浦和）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は103（増加傾向）。 高齢化率も全国より11.4pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は32,668人（2025）→28,977人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（武蔵浦和）
さいたま市南区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は37.5%と全国より0.5pt低い。10年の変化は+3.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は31.1%と全国より6.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（さいたま市南区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.4%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR京浜東北線・埼京線・武蔵野線沿線を中心とするさいたま市内で、需要者は都心・市内通勤の一次取得ファミリー層が主体。高砂・別所地区は地縁的選好性の強い高級住宅地で資金力ある二次取得者や高所得層の需要が厚い。住宅価格帯は桜区・西浦和で土地1500万円台前後、浦和中心部では4000万円台後半〜6000万円台まで開きがある。商業地は浦和駅周辺で投資目的の法人・不動産会社の需要が旺盛で空室は少なく賃料は上昇基調、マンション適地は財閥系・電鉄系デベロッパーの需要が底堅い。取引件数自体が少なく規模・立地により価格帯の幅が大きい地点も目立つ。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性金利感応高地域要因は大半の地点で「特段の変動なし」とされる一方、武蔵浦和駅周辺・浦和駅西口では再開発進捗による利便性向上が繰り返し言及される。年間変動率は住宅地で概ね1〜3%台、浦和駅西口の再開発区域や高砂・県庁周辺の商業地では6〜9%台まで上振れし、エリア内での温度差が大きい。一般的要因では企業業績・賃金上昇による不動産購買力の強さや、都市部を中心とした不動産市況の堅調さが指摘される一方、政策金利の上昇やアメリカの政策動向、物価高騰への警戒感も複数地点で共通して触れられている。個別的要因の変動を指摘する地点はほぼない。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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