53年間止まっていた
さいたま市は
エリアの見通し年表
さいたま市が2026年3月に西浦和駅周辺まちづくりアクションプランを策定し、2026年6月30日に西浦和駅周辺まちづくりエリアプラットフォームの設立総会を田島公民館で開催した。区画整理の都市計画見直し・駅南側の交通広場・準防火地域の指定は、いずれも2026年度に概略検討の段階にある。UR田島団地の建替え第Ⅰ期先工区「コンフォール西浦和田島」（212戸）は2025年度末に完成した。
さいたま市のアクションプランの工程では、2027〜2028年度が地元との合意形成の期間にあたる。西浦和第一土地区画整理事業の都市計画見直し、駅南側の交通広場とアクセス道路、準防火地域の指定について、地権者との合意が進むかどうかが見えてくる。
さいたま市のアクションプランが都市計画決定の目標年度として置いているのが2030年度。西浦和第一土地区画整理事業の都市計画見直し、駅南側の交通広場、駅へのアクセス道路、準防火地域の指定、地区計画の策定が同じ年度に集中している。決定されれば、1973年から続いてきた都市計画法第53条の建築制限が地区計画による規制に置き換わる。
さいたま市のアクションプランの計画期間が終わる年度。2031年度以降は駅南側の交通広場・アクセス道路の整備事業と、地区計画の規制に基づく建替えが進む期間にあたる。準防火地域が指定されていれば、木造建築物の建替えコストは指定前より上がる。
将来推計人口メッシュ（2020年国勢調査ベース）では、西浦和駅を中心とする半径1km圏の人口は2025年の3万5,149人をピークに減少へ転じ、2040年は3万4,113人となる見通し。同じ範囲の高齢化率は2025年の23.9%から2040年に31.9%へ上昇する。さいたま市もアクションプランで、西浦和駅周辺地区の人口が減少傾向にあり田島団地を中心に高齢化が進んでいるとしている。
さいたま市が2026年3月に西浦和駅周辺まちづくりアクションプランを策定し、2026年6月30日に西浦和駅周辺まちづくりエリアプラットフォームの設立総会を田島公民館で開催した。区画整理の都市計画見直し・駅南側の交通広場・準防火地域の指定は、いずれも2026年度に概略検討の段階にある。UR田島団地の建替え第Ⅰ期先工区「コンフォール西浦和田島」（212戸）は2025年度末に完成した。
さいたま市のアクションプランの工程では、2027〜2028年度が地元との合意形成の期間にあたる。西浦和第一土地区画整理事業の都市計画見直し、駅南側の交通広場とアクセス道路、準防火地域の指定について、地権者との合意が進むかどうかが見えてくる。
さいたま市のアクションプランが都市計画決定の目標年度として置いているのが2030年度。西浦和第一土地区画整理事業の都市計画見直し、駅南側の交通広場、駅へのアクセス道路、準防火地域の指定、地区計画の策定が同じ年度に集中している。決定されれば、1973年から続いてきた都市計画法第53条の建築制限が地区計画による規制に置き換わる。
さいたま市のアクションプランの計画期間が終わる年度。2031年度以降は駅南側の交通広場・アクセス道路の整備事業と、地区計画の規制に基づく建替えが進む期間にあたる。準防火地域が指定されていれば、木造建築物の建替えコストは指定前より上がる。
将来推計人口メッシュ（2020年国勢調査ベース）では、西浦和駅を中心とする半径1km圏の人口は2025年の3万5,149人をピークに減少へ転じ、2040年は3万4,113人となる見通し。同じ範囲の高齢化率は2025年の23.9%から2040年に31.9%へ上昇する。さいたま市もアクションプランで、西浦和駅周辺地区の人口が減少傾向にあり田島団地を中心に高齢化が進んでいるとしている。
買う理由（7）
さいたま市が2026年3月に西浦和駅周辺まちづくりアクションプランを策定し、長期未着手だった区画整理の都市計画見直しを2030年度の決定目標として工程化した
西浦和第一土地区画整理事業は1973年の都市計画決定から53年にわたり未着手で、都市計画法第53条の建築制限が続いてきた
UR都市機構が田島団地（1,895戸）の団地再生事業を進めており、第Ⅰ期先工区の212戸が2025年度末に完成した
さいたま市は桜区の田島地区を、企業誘致の受け皿となる産業集積拠点候補地区6地区の一つに位置づけている
西浦和駅周辺は、さいたま市立地適正化計画（2026年3月31日策定）のネットワーク連動型居住誘導区域に含まれている
駅南側の交通広場と駅へのアクセス道路の整備が、2030年度の都市計画決定を目標に工程化された
西浦和駅の1日平均乗車人員は2024年度に13,893人で、前年度の13,750人から増加した
買わない理由（6）
さいたま市はアクションプランの中で、西浦和駅周辺地区の人口が減少傾向にあり田島団地を中心に高齢化が進んでいると記している
西浦和第一土地区画整理事業が長期未着手のまま、必要な都市基盤が未整備の状態で宅地の細分化と市街化が進行した
さいたま市の洪水ハザードマップと桜区の内水ハザードマップで、この地区は浸水想定区域とされている
計画対象区域の用途地域はいずれも建ぺい率60%・容積率200%で、高度利用による収益の上積み余地が小さい
西浦和駅はJR武蔵野線のみが停車する駅で、都心方面へは乗り換えが必要になる
駅の南側には駅前広場がなく、車両が一時停止できるスペースもない
人口の未来（西浦和）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は93（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は23,173人（2025）→18,738人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（西浦和）
さいたま市桜区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は42.7%と全国より4.7pt高い。10年の変化は+4.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は26.2%と全国より1.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が12地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（さいたま市桜区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率7.4%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地エリア性格駅前の繁華街同一需給圏はJR京浜東北線・埼京線・武蔵野線沿線を中心とするさいたま市内一帯で、需要者は都内・市内に通勤する30~40代の一次取得者層が中心。西浦和・中浦和・南与野・北戸田などの各駅徒歩圏では実需が底堅く、土地は100㎡で1,500万~4,000万円台、新築戸建は3,000万~7,000万円台が中心価格帯となっている。武蔵浦和駅・浦和駅周辺は再開発の進捗で利便性が高まり、マンション素地への需要が財閥系・電鉄系デベロッパーを中心に強まっている。高砂・別所地区は地縁的選好性の高い高級住宅地として資金力ある個人からの需要も厚い。一方、駅から離れバス便に頼る地域は需要がやや弱く価格帯も抑えられ、地域内で需要の強弱差が大きい市場となっている。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発マクロ感応性安定一般的要因では景気の緩やかな回復、物価上昇、金利・為替動向への留意が共通して言及される。地域要因としては、武蔵浦和駅・浦和駅西口の再開発進捗、南与野駅西口の区画整理事業の進捗による利便性向上が複数地点で名指しされ、地価上昇の主因として挙げられている。年間変動率は多くの住宅地で+2~3%台だが、高砂の商業・マンション適地では+8~9%台と突出して高い一方、道場・栄和などバス便地域では+0.6~0.8%台にとどまり地点間の差が大きい。個別的要因の変動は乏しく、地域要因側の変化(再開発・区画整理・道路整備)が地価変動の主な説明要因となっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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