圏央道と西武池袋線が支える埼玉西部の住宅・物流都市。入間市の公示地価は10年で約+3%と底堅く、2023年以降は3年連続で上昇しているが、市の人口は長期的な減少局面にある。
入間市は西武池袋線で池袋方面に直結し、圏央道入間ICを活かした物流適地として企業需要が根強い。三井アウトレットパーク入間などの商業集積もあり、市の公示地価（全用途平均）は2015年の10.9万円/m²から2025年は11.3万円/m²へと10年で約+3%、直近は前年比+1.1%と底堅い。一方、市の人口は2003年をピークに減少し、社人研推計では2020年から2050年で約-22%まで縮小する見通しで、賃貸空室率も14.4%とやや高い。駅前区画整理やHarmony Hills Park（2028年完成予定）など更新材料はあるが、長期では需要縮小の圧力が残る。
エリアの見通し年表
入間市の公示地価（全用途平均）が前年比+1.1%と3年連続で上昇。圏央道沿いの物流需要と西武池袋線沿線の住宅需要が下支えになっている。
入間市駅北口の土地区画整理事業が進行中。駅前の基盤整備で中心部の更新が続く。
狭山台でPark-PFIを使った公園一体型商業施設「Harmony Hills Park」（スーパー・専門店併設）が3月末に完成予定。本州初の立体都市公園型で、ファミリー層の流入が見込まれる。
社人研推計では入間市の人口減少が進む局面。バス便エリアや郊外の住宅地で空き家増加と需要縮小に警戒が必要。
入間市の公示地価（全用途平均）が前年比+1.1%と3年連続で上昇。圏央道沿いの物流需要と西武池袋線沿線の住宅需要が下支えになっている。
入間市駅北口の土地区画整理事業が進行中。駅前の基盤整備で中心部の更新が続く。
狭山台でPark-PFIを使った公園一体型商業施設「Harmony Hills Park」（スーパー・専門店併設）が3月末に完成予定。本州初の立体都市公園型で、ファミリー層の流入が見込まれる。
社人研推計では入間市の人口減少が進む局面。バス便エリアや郊外の住宅地で空き家増加と需要縮小に警戒が必要。
買う理由（4）
圏央道入間ICを活かした物流適地で地価が底堅い
西武池袋線で池袋方面に直結し商業集積もある
駅前区画整理とHarmony Hills Parkで街が更新
賃貸空室率は近隣の地方都市より低め
買わない理由（4）
市の人口は2003年をピークに減少し2050年に約-22%
都心から距離があり通勤利便は限定的
住宅地の地価はほぼ横ばいでキャピタルゲインは期待薄
既存の産業団地は満杯で新規用地が乏しい
人口の未来（入間）
駅中心から半径1km・40メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は81（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.0pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は14,710人（2025）→9,951人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（入間）
入間市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.6%と全国より8.4pt低い。10年の変化は+6.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は30.3%と全国より5.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（入間市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率8.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格駅前の繁華街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は西武池袋線・西武新宿線沿線の入間市・狭山市及び周辺市に及ぶ。需要者は同一需給圏内居住者、東京都心への通勤者、自己居住目的の一次取得者層が中心で、投資目的の法人参入は限定的。入間市駅・武蔵藤沢駅・仏子駅、狭山市駅の各圏で戸建住宅地及び建売分譲住宅の取引が好調に推移し、土地は1,000万円台後半~2,500万円台、新築戸建は3,000万円台~4,500万円台が需要の中心価格帯として複数地点で共通する。商業地は入間市駅前・狭山市駅前の区画整理完了エリアと、国道16号等の郊外路線商業地の二極構造で、後者は大型店舗との競合により中小店舗の収益性がやや低いとされる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好マクロ感応性景気感応高一般的要因では、緩やかな景気回復や一部の足踏みに加え、物価上昇・金利動向・米国の政策動向・中東情勢等の不確実性への留意が繰り返し言及される。地域要因は大半の地点で「特段の変動なし」とされるが、一部で都市ガスの延長整備や区画整理事業の進捗、令和6年4月の西武池袋線6駅(市内は武蔵藤沢・仏子・元加治の3駅)無人化などが挙げられている。個別的要因もほとんどの地点で変動なしとされる。年間変動率は住宅地・商業地とも概ね+0.5%~+2.7%のプラス圏で推移する地点が多いが、徒歩圏外や低地エリアなど一部では0%前後にとどまる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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