大阪駅・
JR高槻駅は
エリアの見通し年表
JR高槻駅南地区 約2.9ha の再開発で、2025〜2027年度に予定される環境影響評価の手続きが進む。大阪ガス都市開発は高槻市内で延床面積2万2,618㎡のマルチテナント型物流施設を2026年6月に着工した。
大阪ガス都市開発のマルチテナント型物流施設が2027年10月竣工予定。名神「茨木IC」・新名神「高槻IC」・近畿道「摂津北IC」の3インターが使える立地で、高槻市内の物流集積が一段進む。
JR高槻駅南地区の都市計画決定が2028年度に予定されている。施設の規模・用途・権利変換の枠組みがこの段階で固まる。
JR高槻駅南地区の工事着手が2031年度以降に予定されている。グリーンプラザたかつきの建て替えに伴い、駅南口の商業集積と人流が工事期間中は一時的に縮小する可能性がある。
国立社会保障・人口問題研究所の令和5年推計では、高槻市の人口は2020年から2050年までに約14.7%減り、2050年の高齢化率は約36.9%に達する。2040年前後は駅から離れた住宅地で需給の緩みが表面化しやすい局面。
JR高槻駅南地区 約2.9ha の再開発で、2025〜2027年度に予定される環境影響評価の手続きが進む。大阪ガス都市開発は高槻市内で延床面積2万2,618㎡のマルチテナント型物流施設を2026年6月に着工した。
大阪ガス都市開発のマルチテナント型物流施設が2027年10月竣工予定。名神「茨木IC」・新名神「高槻IC」・近畿道「摂津北IC」の3インターが使える立地で、高槻市内の物流集積が一段進む。
JR高槻駅南地区の都市計画決定が2028年度に予定されている。施設の規模・用途・権利変換の枠組みがこの段階で固まる。
JR高槻駅南地区の工事着手が2031年度以降に予定されている。グリーンプラザたかつきの建て替えに伴い、駅南口の商業集積と人流が工事期間中は一時的に縮小する可能性がある。
国立社会保障・人口問題研究所の令和5年推計では、高槻市の人口は2020年から2050年までに約14.7%減り、2050年の高齢化率は約36.9%に達する。2040年前後は駅から離れた住宅地で需給の緩みが表面化しやすい局面。
買う理由（5）
JR高槻駅南地区 約2.9ha の再々開発でJR西日本不動産開発を代表とする共同企業体が事業化検討パートナーに選定された
JR高槻駅は大阪〜京都間で新快速が停まるほぼ唯一の駅で、大阪駅・京都駅のいずれへも約15分
JR高槻駅北東地区と阪急高槻市駅周辺の約34haが都市再生緊急整備地域に指定されている
高槻駅周辺は高槻市立地適正化計画の都市機能誘導区域に位置づけられている
新名神高速道路の高槻IC周辺で成合南土地区画整理事業が進み、産業・物流の集積が続いている
買わない理由（5）
高槻市の人口は2020年から2050年までに約14.7%減る見通し
高槻市の賃貸空室率は2023年時点で15.0%
JR高槻駅南地区の再開発は完成が2030年代で、投資判断の時間軸としては長い
淀川と芥川の外水氾濫、内水氾濫の浸水想定が市街地に広く分布する
駅南地区の再開発では既存商業テナントの去就が確定していない
人口の未来（高槻）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は95（減少傾向）。 高齢化率も全国より7.6pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は23,662人（2025）→18,850人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（高槻）
高槻市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は32.9%と全国より5.1pt低い。10年の変化は+5.0ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は29.5%と全国より4.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（高槻市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.6%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格駅前の繁華街エリア性格国道沿いの大型店ゾーンエリア性格郊外のベッドタウンエリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏はJR東海道本線・阪急京都線沿線を中心とする北摂エリアで、住宅地の需要者は市内在住の一次取得層が中心である。駅徒歩圏とバス圏では価格帯の差が大きく、安満遺跡公園整備など周辺インフラが整った地点では選好性が強まり、需要は根強いとされる。商業地はJR高槻駅・阪急高槻市駅前が希少性の高い店舗・事務所需要に加え、賃貸マンション用地としての需要も併存し、国道170号・171号沿いでは沿道型店舗や物流用地の需要が底堅い。中心価格帯は画地規模により大きく異なり、明確な水準を見出しにくいと複数の鑑定士が共通して指摘している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性マクロ感応性景気感応高高槻市の人口は横ばいから微減傾向で推移し、高齢化率は大阪府全体よりやや高い水準にあるが、取引件数は概ね横ばいを維持している。多くの鑑定士が、市内中心部(駅前)の地価上昇が顕著でその動きが値頃感のある外縁部の住宅地にも波及していると指摘する。安満遺跡公園整備事業や周辺街路整備の完成が住環境・利便性を高め、地価上昇を後押しした地点も複数見られる。商業地では繁華性の高い駅至近エリアの地価上昇率が突出して拡大する一方、国道沿いの路線商業地でも供給の少なさを背景に需要が底堅く推移しており、建築着工はやや減少傾向にあるとの指摘も複数地点で共通している。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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