モノレール延伸で荒本・瓜生堂に新駅が生まれるが、開業は2033年へ4年後ずれした
東大阪市の公示地価は全用途平均で過去10年+3.8%と横ばい圏にとどまり、住宅地の2025年変動率も前年比+0.62%と緩やか。大阪モノレール延伸（門真市駅〜瓜生堂・8.9km）で市内に荒本・鴻池新田・瓜生堂の3新駅が生まれ、荒本北の府有地では商業・都市機能を誘導する地区計画が動く。一方で開業目標は瓜生堂駅付近の軟弱地盤により2029年から2033年へ後ずれし、事業費も約786億円から約1442億円へ膨張した。市の人口は社人研推計で2020年比2050年に-23.6%（約38万人）へ減る見通しが構造的な逆風となる。
エリアの見通し年表
大阪モノレール延伸の建設工事が進行中。荒本駅・瓜生堂駅の基礎工事が続く。
モノレール延伸の当初開業目標年。軟弱地盤で延期済みのため、実際の進捗と沿線の再開発計画を確認する局面。
大阪モノレール延伸が開業予定（荒本・瓜生堂新駅）。近鉄・JR・Osaka Metro など4路線と接続し利便性が高まる。
新駅効果が地価・賃料にどこまで織り込まれたかを再点検する局面。
市人口が2020年比-23.6%（約38万人）へ減少する社人研推計の到達点。長期保有の場合は人口動態を踏まえた収支シミュレーションが要る局面。
大阪モノレール延伸の建設工事が進行中。荒本駅・瓜生堂駅の基礎工事が続く。
モノレール延伸の当初開業目標年。軟弱地盤で延期済みのため、実際の進捗と沿線の再開発計画を確認する局面。
大阪モノレール延伸が開業予定（荒本・瓜生堂新駅）。近鉄・JR・Osaka Metro など4路線と接続し利便性が高まる。
新駅効果が地価・賃料にどこまで織り込まれたかを再点検する局面。
市人口が2020年比-23.6%（約38万人）へ減少する社人研推計の到達点。長期保有の場合は人口動態を踏まえた収支シミュレーションが要る局面。
買う理由（4）
大阪モノレール延伸で市内に3つの新駅が生まれる
荒本北の府有地で商業・都市機能を誘導する地区計画が動く
5,500超の町工場が集積する製造業の雇用基盤
公示地価が全用途平均16.2万円/m²と参入コストが低い
買わない理由（4）
市の人口が2050年に2020年比-23.6%へ減少する見通し
モノレール開業が2029年から2033年へ延期し事業費も膨張
地価が過去10年+3.8%と横ばいで値上がり益は乏しい
寝屋川流域の浸水と生駒断層帯の地震リスク
人口の未来（東大阪）
駅中心から半径1km・43メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は83（減少傾向）。 高齢化率も全国より5.1pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は10,965人（2025）→7,138人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（東大阪）
東大阪市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は42.6%と全国より4.6pt高い。10年の変化は+7.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は23.7%と全国より1.3pt低い。 なお単身のうち65歳以上は14.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（東大阪市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率16.3%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格昔から続く住宅街エリア性格駅前の繁華街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は近鉄奈良線・けいはんな線・JR片町線沿線を中心とする東大阪市内の中小規模住宅地域が大半で、需要者は市内・隣接市に地縁を持つ一次・二次取得者が中心であり圏外からの転入は少ない。街路条件や駅距離により選好度に差があり、駅徒歩圏で街路の良い地域は横ばい〜微増、細街路や駅遠隔地は弱含みと二極化が指摘される。小阪駅周辺は分譲マンション開発適地として不動産開発業者の取得競争が旺盛で、他の住宅地とは異なる価格帯を形成する。商業地は近鉄各駅前や国道沿いに集積し、地元店舗経営者・個人事業者が中心需要層だが、長田・下小阪などでは投資家やマンション開発業者の需要も併存する。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み路線多数マクロ感応性安定一般的要因としては景気の緩やかな回復と物価・建築費高騰への懸念が繰り返し言及される一方、東大阪市の地域要因自体に大きな変動は乏しく、多くの地点で「特段の変動はない」と記載される。人口は市全体で減少ないし微減、世帯数は微増、生産年齢人口・高齢化率の記載は地点により分かれる。街路・交通接近・環境の個別項目比較では「環境」区分で30%前後の押し上げ評価が付く地点が複数見られ、既存の住環境評価が地価を下支えする構図が読み取れる。年間変動率は0%台後半から2%台の緩やかな上昇が大半を占め、明確な下落を示す地点は商業地の一部に限られる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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