モノレール延伸で荒本・瓜生堂に新駅が生まれるが、開業は2033年へ4年後ずれした

同一需給圏は近鉄奈良線・大阪線・けいはんな線とJR片町線・おおさか東線沿線を中心とする東大阪市内の住宅地・商業地に大別される。住宅地の主たる需要者は市内または隣接市に地縁を有する一次取得者層で、圏外からの転入は少ない。駅徒歩圏で街路条件の良い地域は需要が堅調で新築戸建3000万円台後半が中心価格帯だが、駅距離があり作業所等が混在する地域は選好度・需要が相対的に弱い。商業地は近鉄各駅前や国道・府道沿いに立地し、地元の個人事業者・全国チェーン・不動産投資家が需要者。小阪1丁目周辺は駅近のマンション開発適地としてデベロッパーの取得意欲が旺盛。商業地は取引事例が少なく、中心価格帯の把握が困難な地点が多い。

一般的要因では、東大阪市の人口微減・世帯増加、建築費や資材価格の高騰、金利動向への懸念が繰り返し言及される一方、住宅地価格は上昇基調で推移しているとの記載も多い。地域要因は大半の地点で「特段の変動なし」とされるが、駅近・利便性の高い地域とそれ以外で地価変動が二極化する傾向が複数の地点で指摘されている。西岩田・西鴻池町周辺では令和15年(2033年)に近鉄奈良線瓜生堂駅・大阪モノレール瓜生堂駅・鴻池新田駅が開業予定であることが挙げられている。個別的要因の変動はほぼ全地点でなし。年間変動率は住宅地・商業地とも概ね+0.5〜+1.4%程度で、小阪1丁目のマンション開発適地は+2.4〜+2.7%とやや高い伸びを示す。