寝屋川市の
寝屋川市の
エリアの見通し年表
寝屋川市が寝屋川公園駅周辺エリアの公共施設跡地（第四中学校跡地・市営明和住宅の集約建て替え後の跡地）の活用に向けたマーケット・サウンディングを実施し、2026年度中にまちづくり方針を策定する予定。
寝屋川市駅周辺地区（約10.5ha）の都市再生整備計画（令和7〜11年度）に基づき、駅前広場の再整備・ペデストリアンデッキ・こども専用図書館・多目的芝生広場の整備が進む。
大阪府が施行する京阪本線（寝屋川市・枚方市）連続立体交差事業が2029年3月末完成予定。寝屋川市域約2.1kmが高架化され、香里園駅周辺を含む踏切21箇所（うち開かずの踏切13箇所）が除却される。
寝屋川市駅周辺地区の都市再生整備計画（令和11年度＝2029年度まで）が完了する見込みで、駅前更新が地価・賃料に反映されたかを判断できる局面に入る。
寝屋川市の高齢化率は2026年8月時点で30.1%に達しており、将来推計でも人口減少と高齢化の進行が見込まれる局面。
寝屋川市が寝屋川公園駅周辺エリアの公共施設跡地（第四中学校跡地・市営明和住宅の集約建て替え後の跡地）の活用に向けたマーケット・サウンディングを実施し、2026年度中にまちづくり方針を策定する予定。
寝屋川市駅周辺地区（約10.5ha）の都市再生整備計画（令和7〜11年度）に基づき、駅前広場の再整備・ペデストリアンデッキ・こども専用図書館・多目的芝生広場の整備が進む。
大阪府が施行する京阪本線（寝屋川市・枚方市）連続立体交差事業が2029年3月末完成予定。寝屋川市域約2.1kmが高架化され、香里園駅周辺を含む踏切21箇所（うち開かずの踏切13箇所）が除却される。
寝屋川市駅周辺地区の都市再生整備計画（令和11年度＝2029年度まで）が完了する見込みで、駅前更新が地価・賃料に反映されたかを判断できる局面に入る。
寝屋川市の高齢化率は2026年8月時点で30.1%に達しており、将来推計でも人口減少と高齢化の進行が見込まれる局面。
買う理由（6）
寝屋川市が寝屋川市駅周辺地区（約10.5ha）の都市再生整備計画を令和7〜11年度で進めている
大阪府施行の京阪本線連続立体交差事業で寝屋川市域約2.1kmが高架化される
寝屋川市駅前に市民サービス拠点「寝屋川市サービスゲート」が2025年5月に開庁した
寝屋川公園駅周辺で公共施設跡地の活用検討が動いている
京阪本線で大阪都心へ直通し、寝屋川市駅には快速急行が停車する
寝屋川市は待機児童ゼロやいじめ対策など子育て・教育施策を前面に出している
買わない理由（6）
寝屋川市の総人口は2026年8月1日時点で222,367人と減少が続いている
寝屋川市の65歳以上人口は66,864人で高齢化率30.1%に達している
寝屋川市の空き家率は2023年時点で13.3%、賃貸空室率は20.3%
香里・池田大利・萱島東の3地区が密集住宅地区に指定されている
寝屋川流域は内水氾濫のリスクを抱え、市西部は洪水浸水想定区域にかかる
京阪本線連続立体交差事業は完成予定の2029年3月末まで工事が続く
人口の未来（寝屋川）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は80（減少傾向）。 高齢化率も全国より1.0pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は19,493人（2025）→13,467人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（寝屋川）
寝屋川市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は33.4%と全国より4.6pt低い。10年の変化は+3.7ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は26.8%と全国より1.8pt高い。 なお単身のうち65歳以上は14.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（寝屋川市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.3%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格駅前の繁華街同一需給圏は寝屋川市及び隣接市(枚方市等)を含む京阪本線・JR片町線沿線の住宅地域・商業地域として捉えられている。住宅地の主な需要者は一次取得者や中堅所得者のファミリー層で、香里園駅・寝屋川市駅・萱島駅・寝屋川公園駅の徒歩圏内は需要が底堅く、徒歩圏外や丘陵地でも住環境の良さや総額の割安感から需要は安定的との評価が多い。新築戸建の中心価格帯は総額3000万円台が多数を占め、香里園駅周辺では3500万~4000万円台まで上振れする。商業地は沿道店舗を営む法人事業者や地元事業者、駅前の投資需要が中心で、店舗・マンションが混在する香里園駅前や市役所至近の立地では希少性を背景に需要が強いが、画地規模や業態が多様なため中心価格帯の把握は困難との指摘が共通する。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み再開発マクロ感応性安定一般的要因は景気回復基調や海外情勢の下振れリスク、金融資本市場の変動等を挙げる記述が定型的に並ぶ。地域要因は大半の地点で「特段の変動なし」とされる一方、香里新町周辺では京阪本線連続立体交差事業の進捗とマンション建設の増加、寝屋川公園駅周辺では土地区画整理事業の完了・マンション複数完成・小中一貫校の開校といった具体的な変化が挙げられている。個別的要因はほぼ全地点で変動なしと記載される。年間変動率は+0.8%から+8.1%まで幅があり、駅前商業地(香里園駅前・寝屋川市駅前)で高い伸びを示す一方、丘陵地の住宅地では1%未満にとどまる地点も見られる。寝屋川市の人口減少傾向と世帯数の微増を指摘する記述も複数確認できる。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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