八尾市は近鉄八尾駅前に商業が集まる大阪都心近郊の中核市だが、住宅・土地統計調査2023年時点の賃貸空室率が25.6%と高く、住民基本台帳人口も減少が続いている

八尾市は大阪市の東に隣接する中核市で、近鉄大阪線の近鉄八尾駅が市の商業核。駅前にはLINOAS八尾とArio八尾が並び、近鉄八尾駅の1日乗降人員は2024年11月12日の近鉄調査で34,711人。市内にはJR大和路線・おおさか東線の久宝寺駅、大阪メトロ谷町線の終点である八尾南駅もあり、複数路線で大阪都心とつながる。開発面では、大阪航空局が管理する八尾空港西側跡地の国有地約9.2ha（うち八尾市域約7.1ha、大阪市域約2.1ha）について、八尾市が令和7年に事業者ヒアリング調査を実施し、令和8年度に大阪市との検討会を設立してまちづくり基本構想の策定に着手する予定。都市計画道路のJR八尾駅前線は令和8年2月下旬に一部区間で車両を含む通行が始まる。産業面では、西名阪自動車道の藤井寺ICに近い立地から物流施設の開発が続き、NTT都市開発が同社初の物流施設（延床約2.4万㎡）を2025年8月に竣工、日本GLPが「Marq 八尾3」（延床約1.7万㎡）を2026年5月に着工した。八尾市内から取得した公示地点40地点の中央値でみると、公示地価は2025年時点で13.3万円/㎡、2015年からの10年間で+2%、直近1年で+0.76%と、上昇はしているものの伸びは小さい。一方で人口は減少局面にあり、八尾市の住民基本台帳人口は2025年3月末時点で257,520人。総務省の住宅・土地統計調査2023年時点で八尾市の空き家率は13.9%、賃貸住宅に限った空室率は25.6%と、賃貸の需給は緩い。都心近接と産業集積という強みと、人口減少・賃貸空室という弱みが同時に効くエリア。