城北ブランド住宅地に富裕層、駅前には363億円アリーナと25階ビルが迫る静岡市葵区
鷹匠・西草深町など熟成した城北住宅地は竣工前完売案件が出るほど富裕層需要が旺盛。ただし全30鑑定地点で収益価格が比準価格を下回り、賃料水準は地価に追いついていない。2028年紺屋町25階複合ビル竣工・2030年東静岡アリーナ開業（363億円）が次の試金石で、これに対し2050年の人口-27%という構造的縮小圧力が拮抗している。
エリアの見通し年表
紺屋町・御幸町地区再開発の建設工事本格着工。静岡駅北口の低層ビル街が解体フェーズへ。
紺屋町・御幸町地区25階複合ビル竣工見込み。商業・オフィス・住宅の複合棟が静岡駅北口に誕生。
東静岡多目的アリーナ開業（NTTドコモ代表企業グループ・整備費363億円）。年間集客数十万人規模を見込む。
静岡駅南口再整備完成見込み（2025年3月基本計画策定・2030年代前半供用）。南北の再開発効果が統合。
静岡市の人口減少が年1%超のペースで加速フェーズに入る見通し。再開発プレミアムが価格に織り込まれるにつれ、上昇余地が縮小する可能性がある。
紺屋町・御幸町地区再開発の建設工事本格着工。静岡駅北口の低層ビル街が解体フェーズへ。
紺屋町・御幸町地区25階複合ビル竣工見込み。商業・オフィス・住宅の複合棟が静岡駅北口に誕生。
東静岡多目的アリーナ開業（NTTドコモ代表企業グループ・整備費363億円）。年間集客数十万人規模を見込む。
静岡駅南口再整備完成見込み（2025年3月基本計画策定・2030年代前半供用）。南北の再開発効果が統合。
静岡市の人口減少が年1%超のペースで加速フェーズに入る見通し。再開発プレミアムが価格に織り込まれるにつれ、上昇余地が縮小する可能性がある。
買う理由（5）
東静岡多目的アリーナ（363億円）が2030年に開業
紺屋町・御幸町再開発が2024年に事業決定、25階複合ビル誕生へ
新幹線「こだま」停車駅かつ東海道線の要衝
葵区中心部は津波リスクが低い
地価が2022年底から回復基調（2025年前年比+1.14%）
買わない理由（5）
2050年までに人口が27%減（67.5万→49万人）と推計
南海トラフ巨大地震リスクが恒常的に存在
若年層・女性の転出超過が深刻で賃貸需要が細る
静岡県全体の地価は下落トレンドが継続
リニア開業遅延により東京アクセス優位性が維持されない可能性
人口の未来（静岡）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は84（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は17,302人（2025）→12,404人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（静岡）
静岡市葵区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は33.2%と全国より4.8pt低い。10年の変化は+5.3ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は26.0%と全国より1.0pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（静岡市葵区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率16.4%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層地元の店主・事業主買い手の需要層資産家・富裕層買い手の需要層マンションデベロッパーエリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格マンションが建つ予定の土地同一需給圏は静岡市内商業地域・住宅地域一円で、需要者層は商業地が県内外の資本力ある法人・個人事業主、住宅地が市内一次取得者から富裕層まで幅広い。呉服町・両替町・伝馬町などJR静岡駅北口徒歩圏の高繁華性商業地は新静岡セノバとの相乗効果から新規出店・ホテル・オフィス需要が集中し、供給に対し需要が相対的に強い売り手市場が形成されている。駅南口側（南町・森下町）はオフィス需要が底堅く、マンション用地としての多目的需要も加わる。住宅地では静岡駅徒歩1〜2km圏の鷹匠・西草深町・音羽町・緑町・中田地区が人気最上位で、複数の鑑定士が「需要が供給を上回り取引水準が上振れ傾向」と共通して記述する。中心価格帯は商業地が画地規模・用途により幅が大きく把握困難と多数の鑑定士が指摘し、住宅地は土地で2,000〜3,500万円、新築戸建で3,500〜5,000万円程度が主流。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み利便性高マクロ感応性景気感応高商業地では30地点中20件超で「商況の回復傾向」「需給動向は強含み」という一般的要因が共通記述されており、コロナ禍後の人流回復が地価押し上げに直結している。地域要因としては、伝馬町・鷹匠地区で無電柱化・街路整備による環境向上が評価され、変動率はそれぞれ年率10%前後・11%超に達した。一方、駒形通・浅間神社門前・茶町周辺など中心から離れた商業地では「繁華性低下」「格別な変動要因なし」との記述が多く、変動率は0〜0.6%に止まる。住宅地では駅近の利便性良好地域が「堅調な需要により上昇継続」と予測される一方、沿岸部・郊外部は「津波リスク懸念・高齢化で弱含み」という二極化構造が複数鑑定士によって指摘される。建築費高騰は、商業地の収益価格試算における想定建物費の増大として影響している点が複数地点で明示された。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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