新幹線60分・地上24階タワマン着工中。三島は駅近と郊外で地価が二分
三島駅徒歩圏の住宅地は供給が限定的で前年比+2〜+4%の地価上昇地点が複数ある一方、郊外・丘陵団地は-0.5〜-1.4%の下落が継続し二極化が顕著。商業地では全鑑定で収益価格が比準価格の60〜70%にとどまり賃貸市場は未成熟。2027年度に分譲282戸＋医療・商業複合施設が一斉竣工する局面で、駅前需要の吸収力が試される。
エリアの見通し年表
三島駅南口東街区A地区タワマン（地上24階）が建設中盤へ。首都圏からの移住相談・モデルルーム公開で先行需要が顕在化し始める。
タワマン竣工（2027年度予定）。分譲282戸＋賃貸・医療・商業が一体稼働し、駅南口が生活利便性の高いエリアに変貌。移住者流入が加速。
B地区（賃貸・オフィス）も整備が進み、南口エリアの都市機能が完成形に近づく。地価上昇が公示データに反映される時期。
再開発効果が地価に織り込まれ、移住需要の増加トレンドが安定化。人口減少の構造的影響が再び表面化し始める時期とされる。再開発効果の織り込みと人口動態の両面を確認する局面。
三島駅南口東街区A地区タワマン（地上24階）が建設中盤へ。首都圏からの移住相談・モデルルーム公開で先行需要が顕在化し始める。
タワマン竣工（2027年度予定）。分譲282戸＋賃貸・医療・商業が一体稼働し、駅南口が生活利便性の高いエリアに変貌。移住者流入が加速。
B地区（賃貸・オフィス）も整備が進み、南口エリアの都市機能が完成形に近づく。地価上昇が公示データに反映される時期。
再開発効果が地価に織り込まれ、移住需要の増加トレンドが安定化。人口減少の構造的影響が再び表面化し始める時期とされる。再開発効果の織り込みと人口動態の両面を確認する局面。
買う理由（5）
東京品川まで新幹線こだまで約60分の稀少立地
駅南口タワマン（地上24階）が2024年4月着工・2027年度完成
住宅地価9.75万円/m²は静岡市葵区比3割安
市が「住むなら三島」戦略で移住促進を積極化
伊豆観光・リゾートへのゲートウェイとしての需要
買わない理由（4）
人口が2050年までに23%減（10.3万→8.3万人）
タワマン竣工後の供給過多リスク
南海トラフ地震リスクが資産価値に恒常的な影響
住宅地価10年で-9.7%と下落基調
人口の未来（三島）
駅中心から半径1km・46メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は78（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.1pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は11,715人（2025）→7,994人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（三島）
三島市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は33.3%と全国より4.7pt低い。10年の変化は+3.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は25.8%と全国より0.8pt高い。 なお単身のうち65歳以上は11.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（三島市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率12.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格駅前の繁華街エリア性格昔から続く住宅街同一需給圏はJR三島駅・沼津駅勢圏の住宅地・商業地一円。住宅地の需要者の中心は30〜40歳代の一次取得者で、圏外からの転入も複数の鑑定士が言及している。三島駅徒歩圏の住宅地は堅調な需要に対し供給が限定的で高値取引が散見される一方、郊外・丘陵部は需要が弱含む二極化が顕著との指摘が20件超に及ぶ。長泉町エリアは子育て世代に人気が高く、医療関係者・大企業社員の居住者が多く地域購買力も相対的に高いと複数の鑑定士が強調している。商業地の需要者は地元中小法人・個人事業者が中心だが、三島駅前・北口周辺には全国展開法人も参入。更地の取引が少なく複合不動産や自用目的取引が主体のため、中心価格帯の把握が困難との記述が商業地全6地点で共通している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み路線多数マクロ感応性景気感応高一般的要因として、新幹線停車駅という広域アクセス優位性と伊豆・富士山観光の玄関口機能が継続的に下支えとして挙げられており、25件以上の鑑定書で言及がある。三島市人口は微減傾向ながら土地取引件数・新設住宅着工戸数は堅調との記述が複数の鑑定士から示された。長泉町では人口・世帯数がともに微増、都市計画道路沼津三島線の一部開通により利便性が向上したとの指摘が複数件ある。地域要因の変動で最も多く言及されたのは三島駅南口東街区再開発（医療・商業施設・マンション・駐車場で構成）の着工・進展で、駅前商業地3〜4地点の鑑定書で活況への期待感が記載されている。一方、郊外の国道136号沿い路線商業地では東駿河湾環状道路開通後に交通量が減少し、出退店の動きが乏しい状況が2件で指摘されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します