社会増3年目、SKしんきん駅前プラザが開業した移住×製造業のこだま停車都市
掛川駅徒歩圏の住宅地は地価が2021年底打ち後2年連続プラス（2025年前年比+0.44%）。30件の鑑定書のうち14件前後が強含み・上昇を明示し、供給希少な駅近エリアでは複数の鑑定士が強含み継続を予測する。一方、全30地点で収益価格は比準価格を大幅に下回り賃料形成は弱く、旧大須賀町・旧浅羽町は津波・浸水リスクから地価下落が継続。2050年の人口推計は現在比-17%で構造的な下押し圧力が続く。
エリアの見通し年表
移住支援金制度が継続し、テレワーク移住者の流入が続く。社会増3年連続が確認でき、賃貸需要の底堅さが数字で裏付けられる時期。
掛川駅北口の再整備進捗が明確になる。製造業雇用（NEC・ヤマハ系）の安定を確認しながら追加保有を検討。
人口減少の構造的影響が再び顕在化し始める可能性がある時期。移住トレンドの持続性を判断。
保有5〜6年で地価上昇の恩恵を受けやすい時期とされる一方、小都市特有の流動性低下が本格化すると売却機会が限られる可能性がある。
移住支援金制度が継続し、テレワーク移住者の流入が続く。社会増3年連続が確認でき、賃貸需要の底堅さが数字で裏付けられる時期。
掛川駅北口の再整備進捗が明確になる。製造業雇用（NEC・ヤマハ系）の安定を確認しながら追加保有を検討。
人口減少の構造的影響が再び顕在化し始める可能性がある時期。移住トレンドの持続性を判断。
保有5〜6年で地価上昇の恩恵を受けやすい時期とされる一方、小都市特有の流動性低下が本格化すると売却機会が限られる可能性がある。
買う理由（5）
地価が2021年底打ちで上昇転換、駅前は前年比+0.44%（2025年）
東海道新幹線こだまで品川約75分・移住支援金最大100万円
2022年以降に社会増（転入超過）へ転換
SKしんきん駅前プラザが2024年開業し駅前空洞化に歯止め
NEC・ヤマハ系の安定した製造業雇用基盤
買わない理由（4）
人口が2050年に−17%（11.5万→9.5万人）
人口11万の小都市ゆえ出口（売却）流動性が低い
製造業依存リスクと産業転換の不確実性
地価上昇は駅前ごく近傍に限定的
人口の未来（掛川）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は85（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.3pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は6,652人（2025）→4,752人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（掛川）
掛川市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は28.1%と全国より9.9pt低い。10年の変化は+5.5ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は28.5%と全国より3.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
この街は公示価格の調査地点が11地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（掛川市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率17.1%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主買い手の需要層全国チェーン店エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格国道沿いの大型店ゾーン掛川・菊川・袋井・磐田・森町・島田（旧金谷）を含む広域需給圏。住宅地の需要者は各市町在住の一次取得者層（30〜40代サラリーマン）が大半を占め、他市町からの転入は地域ごとに差が大きい。JR掛川駅・愛野駅徒歩圏では新規供給が少なく選好性が高い。東名菊川IC周辺の路線商業地域では個人事業者から全国展開法人まで出店需要があり需給は安定しているが、定期借地権での出店が多く土地取引は少ない。旧大須賀町・旧大東町・旧浅羽町・旧小笠町・森町郊外・旧金谷地区は地縁者中心の市場で転入は限定的。商業地全般では周辺都市や郊外大型店への顧客流出が続き、商況低迷と個別性の大きさから需要の中心価格帯の把握が困難と複数の鑑定士が指摘している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み希少性マクロ感応性景気感応高掛川駅周辺住宅地では長期低落後の反動と希少性の高まりを複数の鑑定士が指摘し強含みで推移した。JR愛野駅南側袋井市区画整理地域は供給不足・需給逼迫が継続し上昇傾向を維持した。東名菊川IC南方路線商業地は一定の繁華性を維持して安定的に推移し、袋井駅北口既成商業地は南口複合商業施設開業後の集積波及期待からやや強含みとなった。一方、掛川市旧大須賀町では津波リスクと人口減少から年1〜2%程度の下落が継続し、袋井市旧浅羽町では令和4年台風15号の浸水リスクが顕在化した後も需要は弱含みで推移した。旧大東町・旧小笠町郊外・森町・島田旧金谷地区は利便性劣位と人口減少から弱含み〜下落傾向が続いた。建築費高騰と金利先高観は全域でリスク要因として注視されている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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