観光回復で商業地の地価は前年比+11%上昇、一方で街全体の空き家率は53%に達する

需給圏は用途ごとに分かれる。住宅地はセカンドハウス目的の首都圏在住者・移住者需要が中心で、駅近接エリアは供給不足により地価が上昇傾向にある。別荘地は伊豆半島東伊豆エリアを需給圏とし、コロナ禍のテレワーク特需が一服し、新幹線駅近接によるリタイア層需要にとどまる。商業地は熱海駅勢圏の小規模事業者・地元中小法人が主な需要者で、観光客の動向とホテル建設が地価を押し上げる一方、地元顧客中心の郊外商業地は人口減少による顧客減で空き店舗が増え需要は落ち着きを見せる。郊外の既成住宅地は駅からの距離や土砂災害警戒区域指定により供給が増加し需要が伸び悩んでいる。取引価格帯の把握は総じて困難とされ、地勢・眺望が価格を大きく左右する点が共通する。

一般的要因として人口減少と高齢化率の上昇が共通して指摘され、不動産需要は首都圏需要と地元需要に大別され、供給は熱海駅周辺で少なく辺縁部で多いという構図が繰り返し言及される。地域要因としては、銀座町周辺の商業地でコロナ前を上回る観光交流客数とホテルの新増築ラッシュが地価を押し上げ(年間+16.5%)、駅近接の住宅地も首都圏からの移住・セカンドハウス需要により堅調に推移する(+3.8〜+5.8%)。一方、地元顧客中心の郊外商業地は上昇率が鈍化し(+1.9〜+3.8%)、別荘地はコロナ特需の一服により変動率0.0%の横ばい、駅から離れた既成住宅地は供給増と少子高齢化・被災リスクを背景に年間-0.7%の下落となっている。個別的要因の変動は総じて小さい。