RETTO
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中立熱海市 熱海駅周辺

観光回復で商業地の地価は前年比+11%上昇、一方で街全体の空き家率は53%に達する

熱海の商業地は観光回復を追い風に地価が前年比+11%上昇する一方、住宅地は同-0.4%と弱含みで、街全体の空き家率は53.4%と全国最悪水準にある。コロナ後の二拠点需要がリゾートマンション市場を押し上げているが、この需要は循環的で反動リスクを抱える。2021年の伊豆山土石流が示したハザード立地の毀損リスクと、高齢化率48.7%という構造的な実需の細りが、地価上昇の持続性に影を落とす。

エリアの見通し年表

2026
物件情報の収集転機

ラビスタ熱海テラス(地上17階のリゾートホテル)がグランドオープン。熱海駅前の宿泊供給が増え、観光需要の受け皿が拡大する。

2027
ハザード確認様子見

盛土規制法(2023年施行)に基づく規制区域の指定が進み、開発適地とハザード立地の選別が明確になる。

2028
賃料・稼働モニタリング継続

コロナ後に膨らんだ二拠点・リゾート需要が定着するか反落するかの見極め局面。賃料と稼働率を注視する。

2030
出口シナリオ検討警戒

熱海市の高齢化率が50%超に達する見込み。生産年齢人口の流出が続けば賃貸実需の底が一段と細る。

2035
方針見直し再評価

観光需要がピークアウトする可能性。リゾート市場が循環的な調整局面に入れば価格水準を見直す。

買う理由（5）

熱海の商業地の地価が前年比+11%と全国有数の上昇

リゾートマンション市場が二拠点需要で活況

新幹線で東京から最短約40分の近さ

大型リゾートホテルの新規開業が続く

参入価格が低い(住宅地平均6.7万円/m²)

買わない理由（5）

熱海市の空き家率が53.4%と全国最悪水準

熱海市の人口減少と高齢化率48.7%

2021年伊豆山土石流に象徴される災害・盛土リスク

熱海市の住宅地の地価は前年比-0.4%と弱含み

リゾート需要の循環的な反動リスク

人口の未来（熱海）

出典: 国土数値情報 将来推計人口250mメッシュ／IPSS 令和5年推計（2020年国勢調査ベース）

駅中心から半径1km・32メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。

総人口
4,232人（2025）
2050年 63 （2025=100）
指数（2025年＝100）
2020年 1071072025年 1001002030年 93932035年 85852040年 77772045年 70702050年 63632055年 56562060年 50502065年 44442070年 3838全国 71203040506070
高齢化率
51.4%
全国比 +21.8pt
＝ 65歳以上 ÷ 総人口
2025年 51.4%51.42030年 54.3%54.32035年 57.8%57.82040年 61.9%61.92045年 63.5%63.52050年 64%642055年 64.1%64.12060年 65.9%65.92065年 68.3%68.32070年 67.9%67.9全国 38.7%3040506070
熱海（半径1km）全国

全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は63（減少傾向）。 高齢化率も全国より21.8pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は1,876人（2025）→879人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。

世帯構成（熱海）

出典: 国勢調査（2010・2015・2020）をもとにRETTO算出

熱海市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。

単身世帯率
51.1%（2020）
全国比 +13.1pt10年で +5.4pt
＝ 単独世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 38.0%2010年 熱海 45.7%45.72015年 熱海 46.2%46.22020年 熱海 51.1%51.1101520
夫婦と子供世帯率
11.5%（2020）
全国比 -13.5pt10年で -3.0pt
＝ 夫婦と子供から成る世帯 ÷ 一般世帯総数
全国 25.0%2010年 熱海 14.5%14.52015年 熱海 13.7%13.72020年 熱海 11.5%11.5101520
熱海（熱海市）全国

単身世帯率は51.1%と全国より13.1pt高い。10年の変化は+5.4ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は11.5%と全国より13.5pt低い。 なお単身のうち65歳以上は28.5%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。

住宅地の地価推移（万円/m²）

📎 [公的統計（地価）] 国土交通省 不動産情報ライブラリ 地価公示（住宅地・2015〜2025年）(2025)

※ 地価推移はエリア内の住宅地公示地点の中央値です。

土地価格

実勢価格
Coming Soon
実際の取引価格
公示価格（基準）
6万円/m²
（2.7〜10.9万円/m²）
2025年 / 8地点
路線価
6.5万円/m²
（4.3〜11.5万円/m²）
令和6年 / 359地点
乖離率（公示価格を100%とした場合）参考値
実勢 110%
公示 100%
路線価 108%

この街は公示価格の調査地点が8地点と少ないため、乖離率は参考程度にご覧ください。

公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。

路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。

出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成

空き家率・賃貸空室率（熱海市）

出典: 総務省 住宅・土地統計調査（2023年）

5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。

空き家率
53.4%
実質 23.7%（別荘等を除く）
全国比 +10.5pt前回比 +0.7pt
＝ 空き家 ÷ 全住宅
全国 13.8%2008年 47.3%47.32013年 50.7%50.72018年 52.7%52.72023年 53.4%53.408131823
賃貸空室率
48.4%
全国比 +29.8pt前回比 -0.5pt
＝ 賃貸の空き ÷ 賃貸全体
全国 18.6%2013年 37.5%37.52018年 48.9%48.92023年 48.4%48.408131823
熱海市全国

空き家率53.4%の内訳

空き家を100%とした構成比
22%
19%
59%
賃貸用22%その他（相続放置・長期不在）19%売却用・別荘等59%

空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。

賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。

鑑定士のまとめ

温度感

弱含み横ばい上昇強上昇
  1. 01
    — いま —

    市場の特徴

    誰が、いま、どう買っているのか?

    買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格観光客が集まる街エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街

    熱海駅勢圏の住宅地・商業地は首都圏在住者・移住者によるセカンドハウス需要が中心で、供給不足から地価上昇が続くと複数の鑑定士が指摘。熱海銀座商店街周辺の商業地は観光客が主要顧客で、来遊客数の増加が土地需要を押し上げる一方、和田浜南町など駅からやや離れた商業地は地元顧客の減少で空き店舗が目立ち住宅地化が進む。函南・三島郊外や伊豆の国市の住宅地は市街化調整区域が多く、地縁性の強い地元一次取得者が需要の中心で、外部からの流入はほとんどない。三島駅・大場駅など鉄道駅徒歩圏は堅調な需要と限定的な供給により高値取引も散見される一方、郊外部は選好性が劣り需要は弱含みとの整理が10件超で共通する。

  2. 02
    — なぜ —

    地価を動かす要因

    何が上げ、何が下げているのか?

    強み再開発マクロ感応性観光景気感応

    熱海市内は人口減少・高齢化の進行という一般的要因の一方で、首都圏需要に支えられ駅周辺の地価上昇が継続、観光交流客数はコロナ禍前を上回る盛況でホテルの新増築が相次いでいる点が複数件で言及される。函南町・三島市では新幹線駅・伊豆箱根鉄道駅への接近性の良否で地域内の二極化が進行しているとの指摘が多数を占め、駅近郊は堅調、郊外・市街化調整区域は宅地需要の弱含みが継続。伊豆の国市・伊東市では人口減少や地域経済(観光・温泉旅館業)の停滞に加え、土砂災害警戒区域・浸水リスクなど個別の災害懸念が地価下押し要因として繰り返し挙げられている。

  3. 03
    — どう値付け —

    値付けの根拠

    比準と収益、どちらを重視したか?

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  4. 04
    — これから —

    これからの見通し

    向こう数年、どこに向かうか?

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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約

このエリアで、さらに見られる分析

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    ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き

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    エリアをカバーする銀行・信金と積極性

  • ハザード分析

    洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正

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