草薙駅圏の高台は地価が年+4%、清水港沿岸は台風浸水後も需要低迷が続く
草薙駅徒歩圏・谷田エリアは地価が年間+3.7〜+4.3%と強含み、一方で清水駅前アーケード商店街は地価が年間-2.1%・沿岸津波想定区域は低迷継続。区全体の地価は10年で-5.4%下落し、人口も年1%超のペースで減少中。2026年のJCHO清水さくら病院開院・2028年の海洋ミュージアム開業が清水駅東口エリアの転換点となるか注目される。
エリアの見通し年表
JCHO清水さくら病院が清水駅東口で開院。駅東口周辺の歩行者ネットワーク整備が始動。
海洋・地球総合ミュージアムが清水港に開業予定（当初2026年計画から遅延）。年間集客効果を確認。
清水港長期構想に基づく港湾エリア再編が本格化。クルーズ船待合所・プラモデル拠点が稼働。
清水駅東口エリアの都市機能集約が一段落。海洋ミュージアムの経済波及効果が定着。
静岡市全体の人口減少が加速フェーズに入る。清水区の人口は20万人を割り込む見通し。
JCHO清水さくら病院が清水駅東口で開院。駅東口周辺の歩行者ネットワーク整備が始動。
海洋・地球総合ミュージアムが清水港に開業予定（当初2026年計画から遅延）。年間集客効果を確認。
清水港長期構想に基づく港湾エリア再編が本格化。クルーズ船待合所・プラモデル拠点が稼働。
清水駅東口エリアの都市機能集約が一段落。海洋ミュージアムの経済波及効果が定着。
静岡市全体の人口減少が加速フェーズに入る。清水区の人口は20万人を割り込む見通し。
買う理由（5）
海洋ミュージアム（約170億円）で港エリアが一変する可能性
清水駅東口の都市機能再編が進行中
地価9万円/m2台は県庁所在地の政令市として割安
クルーズ船寄港とプラモデル文化拠点で観光集客を強化
富士山・三保の松原という不変の観光資産
買わない理由（5）
人口減少が深刻：10年で約7%減、今後も加速見通し
南海トラフ巨大地震による津波リスクが極めて高い
地価は10年連続下落（2015〜2024年）、底打ち未確認
再開発計画の遅延リスクが顕在化
産業構造の転換期で雇用基盤が不安定
人口の未来（清水）
駅中心から半径1km・33メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は68（減少傾向）。 高齢化率も全国より8.1pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は6,471人（2025）→3,754人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（清水）
静岡市清水区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は31.9%と全国より6.1pt低い。10年の変化は+6.1ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は25.3%と全国より0.3pt高い。 なお単身のうち65歳以上は12.8%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（静岡市清水区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率14.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は静岡市清水区を中心とする住宅地域・商業地域一円で、住宅地の需要者は市内在住の30〜40歳代一次取得者層が大半を占め、市外からの転入は限定的である。商業地は地元個人事業者・中小法人が中心で、一部国道沿いに全国チェーンも見られる。賃貸市場は総じて未成熟で、自用目的取引が主体。土地価格帯は中心住宅地で1,500万〜2,500万円、郊外で1,000万円前後、沿岸部・調整区域では500万〜1,000万円と立地差が極めて大きい。商業地は規模・用途のばらつきが大きく中心価格帯は把握困難と複数件で記述。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好マクロ感応性安定県内景気は緩やかな回復基調で、草薙駅周辺や静鉄沿線の利便性良好な住宅地は需要堅調・強含み傾向。一方、清水区中心市街地のアーケード商店街は人通り減・経営者高齢化・ネット通販普及で繁華性が頭打ち、年間-2.1%。令和4年9月の台風15号による山原川流域の床上浸水で水害リスクが顕在化し、石川新町・下野緑町等で需要激減、-2.1〜-3.1%の下落。三保半島南端・折戸など津波浸水想定区域も低迷継続。区全体で人口減少が進み、立地条件・災害リスクによる二極化・個別化傾向が強まっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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