製紙の街で地価は二極化。沿岸住宅地は災害リスクで前年比−2%超・富士駅近は前年比+0.3%、北口再開発が分水嶺
鈴川など田子の浦沿岸の住宅地は津波・液状化リスクで地価が前年比−2.3%と市内最大の下落。一方、横割など富士駅徒歩圏は供給限定で地価が前年比+0.2〜+0.3%と逆行し、二極化が進む。総事業費約165億円・2026年12月着工・2029年10月完成予定の富士駅北口第一地区再開発（約1.0ha、住宅・店舗・専門学校の複合2棟）が最大のカタリスト。ただし基幹産業の紙・パルプは全国的な紙需要減で生産設備の停機が続いており、代替産業の育成が地価の向きを左右する。
エリアの見通し年表
富士駅北口第一地区再開発が2026年12月に建築本体着工予定（既存建物は2025年に解体着手済み）。住宅・店舗・専門学校・駐車場の複合2棟の建設が始まり、駅前の空洞化が工期中は一時的に継続する。
再開発ビルの建設中盤。分譲住宅の販売計画やテナント誘致の詳細が公表され始め、富士駅周辺の地価が再開発をどこまで織り込むかを確認できる初期段階。
富士駅北口第一地区再開発が2029年10月完成予定。店舗・住宅・専門学校・駐車場が開業し、駅前の回遊性と生活利便性が向上する。入居率・賃料水準を確認できる初の局面。
再開発効果が富士駅周辺の地価に織り込まれる一方、市全体の人口減少（2050年に2020年比−22%見通し）の構造的影響が再び表面化し始める可能性がある時期。
富士駅北口第一地区再開発が2026年12月に建築本体着工予定（既存建物は2025年に解体着手済み）。住宅・店舗・専門学校・駐車場の複合2棟の建設が始まり、駅前の空洞化が工期中は一時的に継続する。
再開発ビルの建設中盤。分譲住宅の販売計画やテナント誘致の詳細が公表され始め、富士駅周辺の地価が再開発をどこまで織り込むかを確認できる初期段階。
富士駅北口第一地区再開発が2029年10月完成予定。店舗・住宅・専門学校・駐車場が開業し、駅前の回遊性と生活利便性が向上する。入居率・賃料水準を確認できる初の局面。
再開発効果が富士駅周辺の地価に織り込まれる一方、市全体の人口減少（2050年に2020年比−22%見通し）の構造的影響が再び表面化し始める可能性がある時期。
買う理由（5）
富士駅北口再開発が2029年10月完成予定（既存建物は解体着手済み）
地価下落幅が縮小、駅前で微増に転換
新幹線新富士駅（こだま停車）から東京まで約90分
高利回り収益物件が取得可能（中古利回り8〜10%超）
社会増加（転入超過）が継続
買わない理由（4）
南海トラフ・液状化・洪水リスクが複合
富士市の人口が2050年に2020年比−22%（約24.5万人→約19万人）
製紙業依存の産業構造が長期リスク
再開発規模が小さく地価インパクトは限定的
人口の未来（富士）
駅中心から半径1km・49メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は75（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.7pt高い。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,203人（2025）→5,153人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（富士）
富士市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は28.9%と全国より9.1pt低い。10年の変化は+5.6ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は27.1%と全国より2.1pt高い。 なお単身のうち65歳以上は10.0%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（富士市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率14.0%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン同一需給圏は富士市内及びごく近隣の住宅地域・商業地域に概ね限定される。住宅地では市内在住の二十代後半から四十代の一次取得者が需要の中心で、一部に買い替え層も含まれる。市中心部や富士駅・新富士駅周辺の利便性が良い地域は新規供給が乏しく需給が引き締まる一方、郊外では宅地のミニ開発が相次ぎ供給過剰気味で、沿岸部や高低差のある大規模住宅団地は需要が弱く価格帯も低めである。土地の中心価格帯は郊外で七百万円から千三百万円程度、中心部近くで千から二千三百万円程度と地域差が大きい。商業地は地元の個人事業者・中小法人が中心の需要で、旧来の商店街は空き店舗が目立ち繁華性が低下する一方、幹線道路沿いのロードサイド型商業地は駐車場を確保できる規模の店舗需要が堅調に推移している。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み利便性高強み再開発マクロ感応性安定市全体で人口減少と高齢化率上昇が続き、新設住宅着工戸数や土地取引件数は減少ないし横ばい傾向にあると多くの標準地で共通して指摘される。個別の地域要因では、郊外の団地・造成地で宅地供給が需要を上回る状態が続く一方、富士駅・新富士駅周辺や人気学区エリアでは接近性の良さから需要が底堅く、地価がやや上昇に転じた地点も見られる。沿岸部は災害リスクへの懸念から新規流入が乏しく下落が続く。商業地では富士駅北口の市街地再開発事業計画の認可が周辺地点の期待感を高めている一方、大型店の郊外進出により旧来の商店街の繁華性低下が継続している点が複数地点で共通して挙げられている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
🔒 この章は Waiting List 登録後の招待でご覧いただけます
— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
招待制ベータのため、ご登録いただいた方から選考のうえ順次ご招待します