スズキの新拠点ビルと常葉大学が2028〜29年に浜松駅南へ集結し、政令市の中枢を塗り替える
浜松市中央区の住宅地価は10年で-3.5%と下落してきたが、直近は前年比+1.23%と底打ち気配。スズキ・ヤマハなど製造業の雇用に支えられ、市の人口減少は2050年推計で2020年比-17%と政令市では緩やかな部類。一方で中心市街地の空き店舗問題は未解消で、2028年の常葉大学キャンパス移転と2029年のスズキ新拠点ビル竣工が駅南の需給を変えるかが焦点。
エリアの見通し年表
スズキが浜松駅南の新拠点ビルを9月に着工。松菱通りB-3ブロックの市街地再開発（旧百貨店跡地の商業再生）も令和8年度に完了予定。
常葉大学 浜松キャンパスが浜名区都田から中央区寺島町（駅南口徒歩7分）へ全面移転・開校。学生・教職員の昼間人口が駅南に流入する。
スズキ新拠点ビル（地上10階・延床約3.5万m²）が3月に竣工し、本社機能の一部が駅南へ移転。駅南のオフィス需要が高まる。
浜松市の総人口が2020年比で約1割減の70.8万人まで縮小する見込み。長期の住宅需要の細りに留意する局面。
スズキが浜松駅南の新拠点ビルを9月に着工。松菱通りB-3ブロックの市街地再開発（旧百貨店跡地の商業再生）も令和8年度に完了予定。
常葉大学 浜松キャンパスが浜名区都田から中央区寺島町（駅南口徒歩7分）へ全面移転・開校。学生・教職員の昼間人口が駅南に流入する。
スズキ新拠点ビル（地上10階・延床約3.5万m²）が3月に竣工し、本社機能の一部が駅南へ移転。駅南のオフィス需要が高まる。
浜松市の総人口が2020年比で約1割減の70.8万人まで縮小する見込み。長期の住宅需要の細りに留意する局面。
買う理由（5）
スズキの新拠点ビルが2029年に浜松駅南へ竣工
常葉大学が2028年に浜松駅南口へ全面移転
スズキ・ヤマハなど製造業の集積で雇用基盤が厚い
東海道新幹線と遠州鉄道が交わる遠州の交通結節点
中心市街地活性化と駅前再開発が動き出した
買わない理由（4）
浜松市の人口は2050年に2020年比-17%の推計
中心市街地の空き店舗・空洞化が未解消
浜松市中央区の住宅地価は10年で-3.5%と長期軟調
南海トラフ津波と河川氾濫のハザード
人口の未来（浜松）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は81（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は13,372人（2025）→9,166人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（浜松）
浜松市中区の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は40.8%と全国より2.8pt高い。10年の変化は+2.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は23.8%と全国より1.2pt低い。 なお単身のうち65歳以上は11.2%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（浜松市中区）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。※ 2023年調査時点の区域（浜松市中区）の数値です。現在の浜松市中央区とは範囲が異なります。
空き家率13.6%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格駅前の繁華街エリア性格成熟した商業エリアエリア性格戸建中心の住宅街同一需給圏はJR浜松駅を中心とする市域一円で、住宅地は駅南・駅西の徒歩圏に広がる既成の戸建住宅地域が中心。需要者は市内在住・勤務の30~40代一次取得者が主体で、土地1,000万~2,000万円程度、新築戸建3,000万円前後が中心価格帯として複数地点で共通する。商業地は鍛冶町など中心繁華街から中央区外縁の近隣・路線商業地域まで幅広く、需要者は地元法人・個人事業者が中心。コロナ禍からの人流回復により中心部の店舗・ホテル需要は堅調な一方、外縁部の路線商業地は繁華性が低く郊外型店舗への顧客流出も指摘される。中心部のマンション素地は供給が乏しく、デベロッパーによる希少性の高い需要が観察される。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性マクロ感応性景気感応高一般的要因としては、建築費高騰や金利先高観により住宅取得意欲がやや低迷する一方、経済活動の正常化に伴い中心商業地の人流・賃貸市場は回復基調が続き、収益物件への投資意欲も堅調と評価する地点が多い。中央区全体では、沿岸部や土砂災害が懸念される地域の土地需要は軟調とされ、地域差が意識されている。地域要因では、浜松駅・市役所への接近性や区画整理・街路拡幅など利便性向上を挙げる地点が目立つ一方、馬込川沿いなど水害の懸念がある地域や、国道沿いで空き店舗が増え商況が冴えない地点も見られる。個別的要因の変動を指摘する地点はほとんどなく、年間変動率は0%台後半から4%台まで地点により差が大きい。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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