30〜40代一次取得者が主体の静岡ベッドタウン。駅近は売り手市場、賃貸収益は売買の半値
前島・田沼地区では住宅地が年率+1.9〜2.0%上昇し供給不足の売り手市場が続く一方、賃貸市場は未成熟で収益価格は比準価格の5割以下に低位。2027年の9街区（21階・132戸）竣工を皮切りに290戸超が集中供給され、人口14万人市場の吸収力が問われる。
エリアの見通し年表
9街区タワマン（地上21階・132戸）が建設中盤。入居申込状況・先行賃料設定が公開され始め、市場の吸収力が初めて数字で見えてくる時期。
9街区竣工（2027年6月予定）。132戸が一斉入居し、周辺既存物件への競合影響が数字で判断できる初の時期。入居率80%超・賃料維持が確認できた場合、市場の吸収力が実証されたと判断できる時期となる。
6街区（地上17階・104戸）も竣工し供給ピークが一巡。市場の需給均衡点が見えてくる。保有物件の稼働率を確認しながら追加取得を判断。
人口減少の構造的影響が顕在化し始め、空室率が上昇トレンドに転換する可能性がある時期。タワマン需要創出効果が織り込まれた後の出口。
9街区タワマン（地上21階・132戸）が建設中盤。入居申込状況・先行賃料設定が公開され始め、市場の吸収力が初めて数字で見えてくる時期。
9街区竣工（2027年6月予定）。132戸が一斉入居し、周辺既存物件への競合影響が数字で判断できる初の時期。入居率80%超・賃料維持が確認できた場合、市場の吸収力が実証されたと判断できる時期となる。
6街区（地上17階・104戸）も竣工し供給ピークが一巡。市場の需給均衡点が見えてくる。保有物件の稼働率を確認しながら追加取得を判断。
人口減少の構造的影響が顕在化し始め、空室率が上昇トレンドに転換する可能性がある時期。タワマン需要創出効果が織り込まれた後の出口。
買う理由（4）
10年で−2.1%と静岡県内で最安定の地価推移
静岡駅まで約20分・安定したベッドタウン需要
駅前タワマン開発3棟で都市機能が向上
新東名高速・富士山静岡空港へのアクセス良好
買わない理由（4）
2025〜2028年に駅前290戸超の集中供給リスク
人口が2050年に−20%（13.8万→11.3万人）
製造業・EV化による雇用変動リスク
南部の水害リスクと駅周辺の内水氾濫
人口の未来（藤枝）
駅中心から半径1km・47メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は89（減少傾向）。 高齢化率も全国より3.8pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は11,937人（2025）→8,363人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（藤枝）
藤枝市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は24.9%と全国より13.1pt低い。10年の変化は+4.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は29.2%と全国より4.2pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.7%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（藤枝市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率9.9%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人買い手の需要層全国チェーン店買い手の需要層地元の店主・事業主エリア性格駅前の繁華街エリア性格郊外のベッドタウン同一需給圏は志太地区（藤枝市・焼津市）の住宅地・商業地一円。住宅需要の主体は30〜40代の一次取得者で、地縁性を有する層が大半を占め他市町からの転入は限定的。藤枝駅南北の既成市街地では供給不足から売り手市場が続いており、区画整理済の前島・田沼・水守地区では宅地分譲が活発。焼津市側では内陸部（三ヶ名・西小川）の需要が堅調な一方、海岸線に近い中心市街地周辺や旧大井川町は需要が弱含み、同一市内での二極化が複数の鑑定士により指摘されている。商業地の需要者は地元事業者から県内外の法人まで多様だが、路線商業地間の競争は激しく、藤枝駅前・焼津いちょう通り沿いは底堅い反面、郊外路線商業地は弱含み傾向が続く。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み再開発強み住環境良好マクロ感応性景気感応高藤枝駅北口では都市計画決定・着工済みの再開発事業が最大の押し上げ要因として複数地点で言及され、南口でも複合ビル竣工後の新規出店効果が継続。住宅地全体では自然災害リスクの低さ（内陸・津波浸水圏外）が需要を下支えする要因として10件超で挙げられている。一方、建築コスト上昇と金利動向への警戒感も複数地点で指摘。郊外・市北部・旧大井川町では、人口減少率が市全体を上回る転出超過が続いており、需給ともに弱い状態が改善していない。焼津市内陸部では区画整理事業の完了に伴い背後住宅地の熟成が進み、下落幅縮小または小幅上昇に転じた地点が増加している。変動率は藤枝駅近の住宅地で年+1.4〜+2.0%、郊外調整区域では−0.3〜−0.7%と格差が拡大傾向。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 30 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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