ヤマハ発動機の企業城下町。磐田市の公示地価は10年で約-2%と長期低迷が続くが、2020年開業の御厨駅を核にした東部の新市街地形成が数少ない上向きの材料になっている。
磐田市はヤマハ発動機の本社とジュビロ磐田を擁する製造業の街で、東名高速・東海道新幹線・国道に恵まれた物流適地でもある。市の公示地価（全用途平均）は2015年の5.1万円/m²から2025年は5.0万円/m²へと10年でほぼ横ばい〜微減で、住宅地は2025年に前年比+0.2%と17年ぶりに下げ止まった。一方、市の人口は2008年をピークに17年連続で減少し、賃貸空室率も23.6%と高い。御厨駅前の土地区画整理による新規供給は明るい材料だが、市全体では需要縮小の圧力が続く。
エリアの見通し年表
磐田市の住宅地公示地価が前年比+0.2%と17年ぶりに下げ止まる。御厨駅周辺など利便性の高い地域を中心に需要が持ち直しつつある。
御厨駅南側の鎌田第一地区（約25ha）の土地区画整理が進行中。駅前広場・住宅・商業の整備で東部の新市街地形成が続く。
社人研推計では磐田市の人口減少が加速する見通し。ヤマハ発動機への依存度が高く、単一産業の動向が需要を左右する。
磐田市の推計では総人口が2023年比で1割超縮小する局面。中心市街地（磐田駅周辺）の空洞化と空き家の増加に警戒が必要。
磐田市の住宅地公示地価が前年比+0.2%と17年ぶりに下げ止まる。御厨駅周辺など利便性の高い地域を中心に需要が持ち直しつつある。
御厨駅南側の鎌田第一地区（約25ha）の土地区画整理が進行中。駅前広場・住宅・商業の整備で東部の新市街地形成が続く。
社人研推計では磐田市の人口減少が加速する見通し。ヤマハ発動機への依存度が高く、単一産業の動向が需要を左右する。
磐田市の推計では総人口が2023年比で1割超縮小する局面。中心市街地（磐田駅周辺）の空洞化と空き家の増加に警戒が必要。
買う理由（4）
御厨駅の開業と区画整理で東部に新市街地が形成
ヤマハ発動機の本社が支える雇用・法人需要
東名・新幹線・国道に恵まれた物流適地
地価が割安で利回りを取りやすい
買わない理由（4）
市の人口は2008年から17年連続で減少
地価は10年でほぼ横ばい〜微減と長期低迷
賃貸空室率が23.6%と高い
ヤマハ発動機に依存した単一産業リスク
人口の未来（磐田）
駅中心から半径1km・48メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は83（減少傾向）。 高齢化率も全国より0.0pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は8,155人（2025）→5,993人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（磐田）
磐田市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は29.5%と全国より8.5pt低い。10年の変化は+5.5ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは緩やか。夫婦と子供世帯は28.5%と全国より3.5pt高い。 なお単身のうち65歳以上は8.9%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
出典：「地価公示データ」（国土交通省 不動産情報ライブラリ）をもとにRETTO作成
空き家率・賃貸空室率（磐田市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率10.7%の内訳
空き家を100%とした構成比空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格郊外のベッドタウンエリア性格戸建中心の住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン住宅地の同一需給圏は東海道本線を挟んだ市内各地域や台地上、南部の市街化調整区域まで幅広く、需要者は市内在住の一次取得者が中心で周辺市からの転入も一定数見られる。磐田駅周辺や台地上の高台住宅地は生活利便性・住環境の良さから人気が高く需要は堅調だが、天竜川沿いや旧福田町・旧竜洋町など南部沿岸部は海抜・浸水リスクへの選別化が進み需要は弱含みで、土地価格帯も300万円台からと大きな開きがある。商業地は幹線道路・県道沿いに郊外型店舗が集積する路線商業地域が中心で、需要者は地元事業者から全国チェーンまで多様。通販市場拡大や大型店同士の競合により物販需要はやや弱含みだが飲食業態は底堅く、磐田駅北口周辺の既成商店街は空き店舗が増え衰退傾向にある。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み希少性強み住環境良好マクロ感応性金利感応高一般的要因では建築費高騰や資金調達環境、物価高への注視が繰り返し言及されるが、地域要因としては明暗が分かれる。磐田駅周辺や台地上の既成住宅地・高台住宅地は住環境や利便性の良さから需要が堅調ないしやや強含みで推移し、区画整理事業や新駅開業に伴う環境要因の変動を評価に織り込む地点もある。一方、南部の市街化調整区域や天竜川近く、旧福田町・旧竜洋町など沿岸部は洪水浸水想定区域・津波浸水区域に該当し、利便性の劣後もあって需要は限定的でやや弱含みの傾向が続く。商業地は郊外型店舗が集積する路線商業地域の繁華性は維持されるものの、地域間競争や通販市場拡大により土地需要は横ばいから弱含みで推移している。個別的要因の変動なしとする地点が大多数である。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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— 不動産情報ライブラリ (国土交通省) の公示地価鑑定評価書 27 地点 (2025) を RETTO が要約
このエリアで、さらに見られる分析
物件タイプ別の判定
ファミリー向け・ワンルーム投資それぞれの向き不向き
融資に使える金融機関
エリアをカバーする銀行・信金と積極性
ハザード分析
洪水・土砂・津波リスクと水害経験による地価補正
主要駅までの所要時間・想定賃料
通勤アクセスと賃料シミュレーション
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