産業と
伊勢崎市は
エリアの見通し年表
伊勢崎市が中心市街地にぎわい創出拠点整備の基本構想を2026年4月1日に公表した。曲輪町の伊勢崎織物協同組合所有地を中心とした約9,200㎡が対象地で、2026年度当初予算には同施設の設計委託料3,479万3,000円が計上されている。
伊勢崎駅周辺の密集住宅市街地整備促進事業（24.7ha・総事業費58億6,750万円）が令和9年度（2027年度）に事業期間の終期を迎える。駅北側の狭あい道路と老朽建物の整備がどこまで進んだかが見える時期にあたる。
伊勢崎駅周辺第二土地区画整理事業（12.6ha・総事業費83億円）が令和10年度（2028年度）に施行期間の終期を迎える。駅周辺で区画整理による宅地の供給が一段落する局面。
第83回国民スポーツ大会・第28回全国障害者スポーツ大会「湯けむり国スポ・全スポぐんま2029」が2029年10月6日から16日まで開催され、伊勢崎市は7競技を受け持つ。アイオーしんきん伊勢崎アリーナ・伊勢崎ガスあずまスタジアムなど市内の既存施設が会場になる。
伊勢崎駅周辺第一土地区画整理事業（31.8ha・総事業費250億円）が令和17年度（2035年度）に施行期間の終期を迎える。平成8年度から続く駅前の基盤整備が完了予定の年度にあたる。
社人研の令和5年推計では、伊勢崎市の人口は2050年に約19.1万人となり2020年比で約9.8%減る見込み。平均年齢は2020年の45.8歳から51.1歳へ5.3歳上がるとされる。買い手層が細り、駅徒歩圏を外れた物件の流動性が落ちる可能性がある。
伊勢崎市が中心市街地にぎわい創出拠点整備の基本構想を2026年4月1日に公表した。曲輪町の伊勢崎織物協同組合所有地を中心とした約9,200㎡が対象地で、2026年度当初予算には同施設の設計委託料3,479万3,000円が計上されている。
伊勢崎駅周辺の密集住宅市街地整備促進事業（24.7ha・総事業費58億6,750万円）が令和9年度（2027年度）に事業期間の終期を迎える。駅北側の狭あい道路と老朽建物の整備がどこまで進んだかが見える時期にあたる。
伊勢崎駅周辺第二土地区画整理事業（12.6ha・総事業費83億円）が令和10年度（2028年度）に施行期間の終期を迎える。駅周辺で区画整理による宅地の供給が一段落する局面。
第83回国民スポーツ大会・第28回全国障害者スポーツ大会「湯けむり国スポ・全スポぐんま2029」が2029年10月6日から16日まで開催され、伊勢崎市は7競技を受け持つ。アイオーしんきん伊勢崎アリーナ・伊勢崎ガスあずまスタジアムなど市内の既存施設が会場になる。
伊勢崎駅周辺第一土地区画整理事業（31.8ha・総事業費250億円）が令和17年度（2035年度）に施行期間の終期を迎える。平成8年度から続く駅前の基盤整備が完了予定の年度にあたる。
社人研の令和5年推計では、伊勢崎市の人口は2050年に約19.1万人となり2020年比で約9.8%減る見込み。平均年齢は2020年の45.8歳から51.1歳へ5.3歳上がるとされる。買い手層が細り、駅徒歩圏を外れた物件の流動性が落ちる可能性がある。
買う理由（6）
曲輪町で図書館を核とする中心市街地にぎわい創出拠点の基本構想が2026年4月1日に公表された
伊勢崎駅周辺では鉄道高架が完成済みで、31.8haの区画整理が令和17年度まで続く
伊勢崎市は17の工業・流通団地を抱える産業都市で、群馬県の工業地の公示地価は令和8年に前年比+2.9%上昇した
市南部で約19.4haの国領町産業団地の造成が進み、市街化区域に編入された
伊勢崎市の人口の減り方は群馬県平均より緩く、外国人住民は県内最多
2029年の湯けむり国スポ・全スポぐんま2029で伊勢崎市が7競技を受け持つ
買わない理由（6）
住宅・土地統計調査（2023年）による伊勢崎市の賃貸空室率は24.7%
伊勢崎市の人口は2020年から2025年で3,587人減り、増加から減少に転じた
社人研推計では伊勢崎市の人口は2050年に約19.1万人まで減る見込み
令和8年地価公示で群馬県が上昇地域として挙げた市町村に伊勢崎市は入っていない
伊勢崎駅周辺の中心部は広瀬川と粕川、西部は利根川の浸水想定が広くかかる
伊勢崎駅周辺第三地区は区画整理によらない整備手法を検討中で、方針が定まっていない
人口の未来（伊勢崎）
駅中心から半径1km・50メッシュ（250m四方）を合算。全国・都道府県と同一基準で対比。
全国は総人口が2050年に85（2025=100）まで減るのに対し、この範囲は89（減少傾向）。 高齢化率も全国より2.7pt低い（若い）。 生産年齢人口（15〜64歳）は7,983人（2025）→6,159人（2050）。賃貸需要の担い手の厚みを測る目安。
世帯構成（伊勢崎）
伊勢崎市の一般世帯に占める割合。市区町村単位（駅周辺ではなく行政区全体）。
単身世帯率は31.3%と全国より6.7pt低い。10年の変化は+5.8ptで、全国（+5.6pt）より単身化のペースは速い。夫婦と子供世帯は29.7%と全国より4.7pt高い。 なお単身のうち65歳以上は9.4%（全国12.1%）。単身世帯の中身が若年層か高齢層かを見る目安。
土地価格
公示価格は住宅地の調査地点のみ、路線価は住宅地・商業地の区別なく道路ごとに評価した値です。
路線価は道路ごとに異なるため、物件に面した道路の値を国税庁路線価図からPDFでご確認ください。
空き家率・賃貸空室率（伊勢崎市）
5年ごとの全国統一調査（住宅・土地統計調査）にもとづく指標。
空き家率13.7%の内訳
空き家率は街全体の余り具合。内訳でその他（相続放置・長期不在）が多いほど相続放置など街の衰退サイン。
賃貸空室率は賃貸だけの埋まり具合。数値が高いほど貸しても埋まりにくい。
鑑定士のまとめ
温度感
- 01— いま —
市場の特徴
誰が、いま、どう買っているのか?
買い手の需要層初めて家を買う人エリア性格戸建中心の住宅街エリア性格昔から続く住宅街エリア性格国道沿いの大型店ゾーン伊勢崎市街地及びその周辺・郊外を同一需給圏とし、需要の中心は市内在住・在勤の勤労者による自己用住宅取得の1次取得者層。区画整理済みで街区が整然とした住宅地域は需要が堅調な一方、未整理の既成住宅地や境地区・旧赤堀地区など市街化調整区域は選好性に劣り需要が弱いという二極化が多数の地点で共通して指摘される。商業地では、郊外大規模ショッピングセンター周辺の路線商業地は集客力を背景に堅調だが、本町など中心商業地は郊外店舗への顧客流出で商況が衰退し取引も乏しい。土地の中心価格帯は住宅地で400万~1,500万円程度、新築戸建は2,000万~3,500万円程度が目安とされる。
- 02— なぜ —
地価を動かす要因
何が上げ、何が下げているのか?
強み住環境良好強み利便性高マクロ感応性安定一般的要因では、伊勢崎市の人口はほぼ横ばいで推移する一方、高齢化率は上昇傾向にあり、土地取引件数は前年比で増加、新設住宅着工戸数も増加傾向にあると多くの地点で共通して指摘される。景気は緩やかな回復基調にあるとされるが、北関東有数の工業都市・機械産業基盤の商工都市という土地柄が繰り返し言及され、中心市街地の空洞化が進んでいる点も特徴的である。地域要因については大半の地点で「特段の変動要因は見られない」とされ、個別的要因の変動もほぼ全地点で「なし」と記載されており、地価変動は地域固有の突発的要因よりも、区画整理の有無や利便性による構造的な二極化に起因する緩やかな動きが中心となっている。
- 03— どう値付け —
値付けの根拠
比準と収益、どちらを重視したか?
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- 04— これから —
これからの見通し
向こう数年、どこに向かうか?
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